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延安市人民政府关于印发《进一步规范房地产市场秩序的意见》和《延安市商品房预售资金监管办法》的通知

延安市人民政府关于印发《进一步规范房地产市场秩序的意见》和《延安市商品房预售资金监管办法》的通知
延政发〔2019〕17号

各县区人民政府,市政府各工作部门、各直属机构:

《进一步规范房地产市场秩序的意见》和《延安市商品房预售资金监管办法》已经市政府第36次常务会议研究通过,现印发你们,请认真贯彻执行。

延安市人民政府

2019年10月25日

(此件公开发布)

关于进一步规范房地产市场秩序的意见

为了建立与建设项目审批制度改革相适应的各部门同心向力、联动监管的商品房建设项目监管机制,维护社会稳定,保障群众合法权益,根据相关法律法规,结合我市实际,现就进一步规范房地产市场秩序提出如下意见。

一、加强房地产市场用地管理

(一)合理均衡供地。根据市场需求和经济发展状况以及城市总体规划,按照人地挂钩政策,科学编制房地产开发用地供应计划,2019年12月底前编制完成2019年—2021年三年滚动计划,并向社会公布。根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36—18个月的,要减少供地;12—16个月的,要增加供地;6个月以下的,要加快供地节奏。

(二)严格竞买资格审查。依据土地出让竞拍条件,对竞拍房地产开发用地的企业,严格资质等级、开发业绩、信用记录审查。要建立购地资金审查制度,经自然资源部门和有关金融部门审查,资金来源不符合要求的,取消土地竞买资格,并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。要结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。鼓励品牌房地产开发企业参与我市房地产开发。

(三)强化土地监管。加强土地使用动态监管,未取得《国有建设用地使用权出让合同》的项目,禁止开工建设。严格执行土地利用动态巡查制度,督促房地产开发企业及时足额交纳土地出让价款,并严格按照合同约定及时开工、竣工,对未完善手续擅自开工建设的项目,依法查处。

(责任单位:市自然资源局。根据本意见,制定土地竞买资格审查办法。)

二、加强商品房项目规划建设管理

(四)完善住房供应体系。按照多主体供给、多渠道保障的思路,建立租房和购房并举、市场配置与政府保障结合的住房供应体系。根据人口流动情况,合理确定公租房、租赁住房、共有产权住房在新增住房用地中的比例。不断优化商品住房供应结构,支持刚性需求,满足不同层次人群的居住需求。(责任单位:市住建局、市自然资源局。)

(五)严格开发建设管理。严格落实国家、省、市居住区规划设计规范及住宅设计标准,优化户型结构、严控容积率、建筑密度,保证绿地率、车位配比等规划指标,全面提升居民对居住环境的满意度。对在建商品住房项目建设实施全过程监管,严厉打击违法建设行为。(责任单位:市行政审批局、市自然资源局、市城市管理执法局、市住建局。)

(六)加强工程质量监管。加强工程质量监督,严肃查处违法发包、转包、分包及挂靠等行为;加强对建设工程质量安全各方责任主体监督检查,对于相关责任落实不到位的企业依法予以查处。(责任单位:市住建局。)

(七)规范交付使用管理。新建商品住房必须验收备案后方可交付使用,交付使用之日起90日内,房地产开发企业应协助购房人办理不动产登记证,未履行合同约定造成延期办证的,承担违约责任。(责任单位:市住建局、市自然资源局。)

三、加强商品房预(销)售管理

(八)从严核准预售条件。结合我市房地产市场运行实际,严格实行商品房销售要素管理,逐步探索现房销售模式。完善房地产开发企业信用等级体系,建立信用等级和预售要素相关联的制度,根据企业信用等级适用相应标准。商品房项目取得预售许可前,应当按照物业管理招标投标管理有关规定选聘物业服务企业实施前期物业管理。(责任单位:市住建局、市行政审批局、市市场监管局。)

(九)加强预售行为监管。未取得商品房预售许可的项目,房地产开发企业不得预收房款,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等任何方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。对已取得商品房预售许可的,要加强销售现场信息披露管理,企业营业执照、资质证书、项目审批证件、合同样本、测绘报告等文本要在销售现场全部公开。(责任单位:市住建局、市市场监管局。)

(十)实行销售价格公开。已取得商品房预售许可的项目,应一次性公开全部准售房源并实行明码标价,商品房销售明码标价实行一套一标,标价应当做到价目齐全,标价内容真实明确、标示醒目并标示价格主管部门投诉举报电话,严格按照标价对外销售。(责任单位:市市场监管局。)

(十一)落实预售网签备案。严格执行商品房预售合同网上签约备案制度,房地产开发企业自签约之日起30日内,到住房和建设行政主管部门办理预售合同登记备案手续,公开网签备案查询网址和密码,保障购房人的知情权。(责任单位:市住建局、市行政审批局、市自然资源局。)

(十二)加强销售广告管理。加强商品房销售广告宣传管理,严禁使用禁忌用语;加大对发布虚假信息、夸大宣传、诱导消费者等行为的打击力度,并及时公开曝光,净化房地产广告市场。(责任单位:市市场监管局。)

(十三)加强中介机构管理。房地产开发企业在商品房预(销)售前将销售机构或委托销售的中介机构、销售房源书面报告房屋行政主管部门。房地产经纪机构经营活动中有违法违规行为的,依法严肃查处。(责任单位:市住建局、市市场监管局。)

四、加强商品房预售资金管理

(十四)严格预售资金监管。申请商品房预售应当签订预售资金监管协议,将批准预售的商品房建设项目全部纳入监管范围,监管项目的预售资金应存入监管账户。预售资金应当用于支付本项目的工程款、建筑材料、配套设施、设备等款项、法定税费和银行贷款。(责任单位:市住建局、市行政审批局、延安银保监分局、人民银行延安市中心支行。)

(十五)严格税费收缴管理。规范住宅专项维修资金归集、使用、管理,严格实行由业主直接向专户交纳专项维修资金的规定。商品房销售应当公示商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准。代收代办费应当标明由消费者自愿选择。房地产开发企业不得以交房为条件,收取任何未予标明的费用。住建、自然资源、税务等相关部门制定相应管理办法,防范房地产开发企业代收、挪用住宅专项维修资金,挪用代收税费的行为。(责任单位:市住建局、市市场监管局、市自然资源局、市税务局。根据本意见,市住建局、市自然资源局、市税务局研究制定相应的费、税收缴管理办法。)

五、加强二手房交易市场管理

(十六)规范二手房交易市场。逐步规范二手房交易和经纪行为,增加交易透明度。建立健全二手房网签系统和交易资金监管平台,全面实行二手房买卖合同网上签约和交易资金监管,保障买卖双方合法权益。研究制定二手房网签备案和交易资金监管具体操作规程、工作流程和房地产经纪机构居间代理二手房买卖规范;积极推行交易权属管理规范化和信息化,建立网签合同信息与权属登记信息共享机制,提高服务效率,缩短办事时限,减少当事人重复填写、重复提供材料和管理部门重复审核。(责任单位:市网信办、市住建局、市自然资源局。根据本意见,由市网信办牵头,市住建局、市自然资源局配合,研究开发二手房网签系统和交易资金监管平台,制定具体的操作办法和规程,建立信息共享机制。)

六、加强房地产市场联合管理

(十七)建立联席会议制度。建立延安市规范房地产市场秩序(防范和化解房地产市场风险)联席会议制度,成立由常务副市长任组长,主管副市长任副组长,住建、自然资源、市场监管、城市管理执法、行政审批、财政、发改、司法、公安、法院、网信办、税务、金融等部门组成的领导小组,领导小组办公室设在市住建局。定期召开成员单位参与的联席会议,实现信息互联互通,全面加强房地产市场预警监测分析、研判和政策调控,及时完善相关监管措施,切实做好房地产领域风险防范。全面开展问题项目矛盾化解工作,制定处置工作方案和突发事件应急预案,做到一案一策、分类处理、依法处置,维护社会稳定,保障群众合法权益。(责任单位:市住建局。根据本意见,市住建局负责制定联席会议制度、议事规则及各部门职责。)

(十八)加强信用体系建设。依据《陕西省房地产开发企业信用信息管理暂行办法》,推进信用体系建设。通过陕西省房地产市场诚信平价监管平台,开展全市房地产开发企业信用信息采集、认定、记录、披露和使用工作,充分利用信息化手段,做到有形市场监管和网络平台监督双管齐下,守信有奖励,失信有惩戒,提高房地产开发企业诚信经营意识,净化市场环境。(责任单位:市住建局。)

(十九)提升信息化监管水平。建立房地产市场监管数据信息共享平台,形成商品房项目用地、规划、建设、预销售、网签备案、资金监管、税费交存、交付使用、不动产登记、二手房交易等数据共享,实现部门间信息互联互通互用、各系统无缝对接,提升信息化监管水平,规避监管漏洞,提高监管效率。(责任单位:市网信办、市住建局、市自然资源局。根据本意见,由市网信办牵头,市住建局、市自然资源局配合,研究建立数据信息共享平台,制定部门间数据信息互联互通互用办法。)

(二十)加大执法检查力度。加大日常巡查和定期联合检查力度,推进“双随机、一公开”全覆盖,对市区所有项目、开发企业及房地产中介机构进行检查。商品房建设项目审批环节涉及单位要切实履行职责,建立部门之间检查信息及时沟通反馈机制,全面落实开发、建设、销售等各个环节的事中事后监管。对房地产开发土地供应、项目规划和商品房销售中的违法违规行为,要依法依规查处,并记入信用档案。(责任单位:市自然资源局、市城市管理执法局、市住建局、市市场监管局。根据本意见,市城市管理执法局要制定日常巡查、定期联合检查办法和检查信息沟通反馈机制。)

(二十一)加大政策宣传和曝光力度。充分利用政府及相关部门门户网站、延安电视台、延安日报等媒体,开设专栏、制作专题片、设立曝光台、公开举报通道等形式,宣传房地产市场政策法规、购房注意事项等,曝光违规违法企业和项目,震慑房地产开发企业,引导群众有效防范风险,理性购房。(责任单位:各相关部门单位。根据本意见,延安电视台、延安日报以公益广告等形式免费公布、曝光领导小组办公室提供的政策引导宣传内容和违规违法企业、项目等。)

本意见自2019年12月1日起施行,2024年11月30日废止。


延安市商品房预售资金监管办法

第一条 为加强商品房预售资金的监督管理,保证商品房预售资金专款专用,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》等法律法规,结合我市实际,制定本办法。

第二条 延安城市规划区内批准预售的商品房建设项目,预售资金的收支、使用和监督管理,适用本办法。县区可根据实际参照执行。

第三条 本办法所称商品房预售资金是指房地产开发企业将开发建设中的商品房项目在竣工验收备案前出售给购房人,由购房人按合同约定支付的购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等)。

本办法所称预售人,是指预售商品房的房地产开发企业。本办法所称承购人,是指购买预售商品房的单位和个人。本办法所称开户银行,是指负责商品房预售资金监管、开设资金监管账户的商业银行。

第四条 市房屋行政主管部门为全市商品房预售资金的监督管理部门(以下简称“监管部门”),具体负责本行政区域的商品房预售资金监督指导;督促检查商品房预售资金监管实施情况;办理商品房预售资金监管协议备案;受理商品房预售资金监管中违法违规行为的投诉。

人民银行延安市中心支行负责对预售资金开户银行账户管理、结算情况进行监督检查;银保监分局负责对监管银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查;各开户银行负责对预售资金收缴、使用实施具体监管。

第五条 已批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管范围 (以下简称“监管项目”)。

第六条 预售人在申领商品房预售许可证前,应当选择开户银行开设新建商品房预售资金监管专用账户(以下简称“监管账户”),一个监管项目只能开立一个监管账户,实行专户归集,专款专用,封闭管理。

预售资金监管专用帐户需要支取现金的,应在开户时报人民银行延安市中心支行批准。

预售人应当与开设预售资金监管账户的开户银行、监管项目的工程监理企业三方共同签订商品房预售资金监管协议。预售资金监管协议应当在房屋行政主管部门备案。

第七条 商品房预售资金监管协议主要包括以下内容:

(一)当事人的名称、地址;

(二)监管项目的名称、坐落位置、不动产权(土地)证号;

(三)监管账户名称、账号;

(四)监管项目面积、套数、工程预算清册总额、预计售房款金额等;

(五)协议三方的权利、义务和违约责任;

(六)争议解决方式;

(七)工程预算清册;

(八)其他内容。

第八条 预售人申请办理《商品房预售许可证》时,向行政审批部门提交的商品房预售方案应当包含以下内容:

(一) 预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容;

(二)商品房预售资金监管协议书;

(三)开户银行预发放的资金账户账号;

(四)监管项目的工程形象进度表;

(五)监管项目各阶段的资金使用计划。

第九条 监管项目的预售资金应全部直接存入监管账户。承购人应当按照商品房买卖合同约定的付款时间,持预售人开具的监管账户缴款单,通过开户银行网点柜台或通过售楼现场银行pos机将房价款直接存入监管账户。预售人凭承购人在开户银行的缴款凭证为承购人开具收款票据。承购人按揭贷款购买商品房的,其贷款资金由贷款银行或公积金贷款代理行直接划入资金监管账户。

预售人应当自签约之日起30日内,向监管部门办理商品房预售合同登记备案手续。预售人申请办理《商品房买卖合同》预售备案登记时,应当提供商品房预售资金存入监管账户的有关凭证。

第十条 预售人与承购人解除购房合同的,预售人可持注销网签合同备案申请表向开户银行申请退回相应购房款,开户银行应在2个工作日内拨付承购人。

第十一条 预售资金使用计划以项目建设方案及施工进度作为编制依据,在预售资金使用计划中合理确定每个节点的资金使用额度。

第十二条 商品房预售资金应当用于支付本项目的工程款、建筑材料、配套设施、设备等款项、法定税费和银行贷款,可支取10%用于监管项目的管理、办公支出。

第十三条 预售人申请使用监管项目预售资金,应当向开户银行提出申请,并提交以下材料:

(一)商品房预售资金使用申请表;

(二)预售资金使用计划;

(三)施工、监理等单位出具的工程进度意见;

(四)应当提供的其他材料。

第十四条 商品房预售资金申请程序:

(一)预售人持第十三条规定的文件向开户银行提出申请;

(二)符合使用条件的,开户银行应当在2个工作日内为预售人办理资金拨付手续。

第十五条 预售人和开户银行应当每季度向监管部门报送建设工程形象进度以及开户银行出具的预售资金收支对账单。监管部门应当对监管项目的预售资金入账情况、工程建设进度和资金使用情况进行监督检查。

第十六条 监管账户一经设立,原则上不允许变更。如确需变更,预售人、开户银行、监理企业三方协商同意后解除原监管协议,同时按要求重新签订监管协议,将原资金账户中的预售资金全部转入变更后的资金账户,并报监管部门备案。

第十七条 监管项目完成初始登记后,预售人凭不动产登记证向开户银行提出资金账户撤销申请,开户银行按照有关规定办理账户撤销手续。

第十八条 预售人有下列行为之一的,由监管部门责令限期改正,记入企业的信用档案。同时,暂停办理该预售人所开发项目的商品房预售许可和预售合同登记备案手续。

(一)未按本办法第九条规定将房价款存入监管账户、未在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续的;

(二)未按本办法第十二条规定支付项目工程建设相关单位工程建设资金的。

第十九条 施工、监理等单位提供虚假证明或者采取其他方式协助预售人违规使用商品房预售资金的,承担相应的法律责任,并将该行为记入企业的信用档案。

第二十条 开户银行违反本办法规定,拒收、拒付或擅自拨付商品房预售资金,或者违规使用商品房预售资金,造成预售资金被挪用,导致工程无法按期竣工的,除承担相应经济责任外,三年内不得再承担商品房预售资金的监管业务。

第二十一条 监管部门工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的,依法给予政务处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十二条 本办法自2019年12月1日起施行,2024年11月30日废止。
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