晋中市人民政府办公室关于印发晋中市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）的通知

各县（区、市）人民政府，开发区管委会，市直有关单位：

《晋中市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）》经2020年12月22日市政府第16次常务会议研究通过,现印发你们，请认真贯彻执行。


晋中市人民政府办公室

2021年1月11日



第一章  总则



第一条  为进一步健全和规范建设用地使用权二级市场秩序，加强市场监管,提高存量土地资源配置效率，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》 （ 国办发〔2019〕34号）、《 山西省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》 （ 晋政办发〔2020〕39号）等规定，结合我市实际,制定本办法。

第二条  本市行政区域范围内的建设用地使用权转让、出租、抵押管理适用本办法。建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的,应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《不动产登记暂行条例》等法律法规规定。

已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押,可参照本办法执行。

第三条  建设用地使用权转让、出租、抵押应遵循依法依规、诚实守信、公平自愿的原则。

第四条  自然资源主管部门依法对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督，并负责日常管理工作。

各级自然资源主管部门应依托现有的公共资源交易机构和不动产登记机构建立土地二级市场交易场所，搭建统一的土地交易平台，公共资源交易平台负责交易规则制定和线上、线下交易。推动土地二级市场交易与不动产登记流程有机融合,实行“监管+交易+登记”一体化服务，推进“一窗受理、一网通办、一站办结”。

第五条  发展改革、住建、国资、财政、税务、市场监管、审批服务管理、金融等部门按照各自职责协助做好国有建设用地使用权转让、出租、抵押相关工作。

第六条  有下列情形之一的，建设用地使用权不得进入土地二级市场转让、出租、抵押：

（一）未依法取得《国有土地使用证》或《不动产权证书》的；

（二）土地权属不清、有争议的；

（三）经有权机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；

（四）已经超过建设用地使用期限，未办理续期的；

（五）已认定为闲置土地，未按照市、县（区、市）人民政府批准的闲置土地处置方案完成处置的；

（六）不符合出让合同，出资（入股）、授权经营文件及划拨决定书约定或规定的交易限制条件的；

（七）法律、行政法规规定禁止交易或不能交易的其他情形。

第七条  行政事业单位国有划拨土地涉及转让、出租、抵押建设用地使用权的，应经主管部门审核并报同级财政部门同意。



第二章  建设用地使用权转让



第八条  国有建设用地使用权转让系指各类导致土地使用权转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。国有建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

第九条  以出让方式取得国有建设用地使用权的，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，保障其交易自由;原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。经依法批准改变土地用途、容积率的，按规定补缴不同用途、容积率的土地出让金差价后，可进行转让。

第十条  除法律法规规定和划拨决定书明确应当收回土地使用权外，以划拨方式取得国有建设用地使用权的公司、企业、其他经济组织和自然人，土地用途符合国土空间规划，并经市、县（区、市）人民政府批准后可实施转让。转让后土地用途符合《划拨用地目录》的，可继续保留土地划拨性质;转让后土地用途不符合《划拨用地目录》的，市、县（区、市）自然资源主管部门结合宗地规划等具体情况制定《国有土地使用权有偿使用方案》，报本级人民政府批准，并与受让方签订有偿使用合同，受让方依法足额补缴土地出让金后，可依法进行转让。

第十一条  以授权经营方式取得国有建设用地使用权的，在其授权经营期限内，经被授权经营的集团公司同意，在不影响债权人相关主体合法权益的情况下，被授权经营的土地可以在其直属企业、控股企业、参股企业之间进行转让，集团公司内部之间转让，国有建设用地使用权取得方式保持授权经营;改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让，须报自然资源主管部门依法批准，并补缴土地出让金，国有建设用地使用权取得方式变更为出让，出让金补缴标准参照划拨土地补办出让有关规定执行。

第十二条  以作价出资（入股）方式取得国有建设用地使用权的，在使用年期内可依法转让，不再报经原批准建设用地使用权作价出资（入股）的机关批准;转让后，可保留为作价出资（入股）方式，或根据受让人申请，经作价出资（入股）土地资产监管部门同意，在确保国有资产不流失的前提下，可直接变更为出让方式。需补缴出让金的，参照出让方式取得国有建设用地使用权相关规定执行。

第十三条  司法处置涉及国有建设用地使用权转移的，人民法院根据案情需要有权向自然资源主管部门查询所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务等情况，自然资源主管部门应当予以配合。建立健全执法联动机制，司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易。

第十四条  国有资产处置涉及国有建设用地使用权转移的，产权单位应征求自然资源主管部门意见，严格按照土地利用总体规划和城市控制性详细规划进行资产处置，并将宗地有关情况如实告知当事人。

第十五条  国有建设用地使用权申请转让，须同时符合下列条件:

（一）已依法取得《国有土地使用证》或《不动产权证书》;

（二）地上建筑物（含在建工程）具有合法来源证明，其中已建成房屋取得《竣工验收备案表》或《房屋所有权证》（或《不动产权证书》）;在建工程持有合法《建设工程规划许可证》和《施工许可证》;

（三）已按照国有建设用地审批文件规定开发建设，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件;

（四）符合土地出让合同及划拨决定书等约定的其他转让条件；

（五）法律法规规定的其他条件。

第十六条  国有建设用地使用权转让时，转让人与受让人应确保土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移，有限制性条件的从其规定。

第十七条  市、县（区、市）自然资源主管部门收到国有建设用地使用权转让申请后，根据下列情形分别做出处理：

（一）申请材料齐全，符合法定形式，或申请人按要求提交全部补正申请材料的，可以受理转让;

（二）涉及划拨用地使用权转让或出让土地改变土地用途、容积率的，报同级人民政府批准，并补缴不同用途、容积率土地出让金差价后，予以受理转让;

（三）涉及非经营性用地（含工业用地）拟改变为商业、旅游、娱乐和住宅等经营性用地，按照相关规定暂不具备转让条件的，可依法由政府优先收购纳入储备。

第十八条  拟分割、合并的宗地应当权属清晰，达到转让条件后可实施分割、合并转让。确需分割、合并的，应满足以下条件：

（一）已依法取得《国有土地使用证》或《不动产权证书》；

（二）分割、合并后的地块具备独立分宗条件，并保持建筑物、构筑物结构完整，不影响土地使用价值，并经规划审查同意分割或合并，且出具明确的分割界限；

（三）分割或合并后的地块应符合规划，不改变原出让合同或划拨决定书确定的开、竣工时间；

（四）涉及已办理土地使用权抵押等他项权利登记的，应符合有关法律规定；

（五）拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益；

（六）合并后土地出让到期年限由自然资源主管部门依法依约予以确定；

（七）分割、合并转让涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。

土地分割、合并的，市、县（区、市）自然资源主管部门依据建设用地使用权人提出的申请，可以按上述规定将单宗地分割为多宗地、多宗地合并为一宗地（整体规划建设项目分期供地造成多宗地合宗的情形除外），依法办理不动产登记手续。对合同明确不得分割的，从其约定。

鼓励工业、商业等经营性建设用地使用权人通过分割转让方式盘活利用闲置土地、低效利用土地发展新兴产业。已建成的工业项目用地分割转让的，应当按照“房地一体”的原则办理分割转让手续，且转让后不影响企业正常生产经营活动;项目配建的行政办公楼、生活服务设施等不得单独分割转让。

第十九条  拟分割、合并转让的建设用地使用权应遵循“先分割或合并、后转让”的原则，按照下列程序办理相关手续:

（一）市、县（区、市）自然资源主管部门根据出让合同约定、土地利用条件、国土空间规划指标出具同意宗地分割、合并意见后，由转让双方向交易机构申请分割或合并转让；

（二）转让双方进入交易环节，签订分割、合并转让合同，转让双方持完成交易的证明，向不动产登记机构申请办理分割、合并转让登记。

对符合分割、合并条件但分割、合并后土地使用条件改变的，需完善用地手续后再准予分割、合并。

第二十条  转让双方应当依法申报交易价格。以买卖方式转让建设用地使用权，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县（区、市）人民政府有权行使优先购买权；尚未建立标定地价的，申报价格低于市场评估价20%以上的，市、县（区、市）人民政府有权行使优先购买权。



第三章  建设用地使用权出租



第二十一条  以划拨方式取得的建设用地使用权涉及出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，国有土地年租金收取标准，纳入基准地价体系管理，具体标准由县（区、市）自然资源主管部门按照相关规定制定，报同级人民政府批准执行。

第二十二条  以划拨方式取得的建设用地使用权，短期出租的（5年以内，含5年），实行划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人向县（区、市）自然资源主管部门依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。

第二十三条  以划拨方式取得的建设用地使用权，宗地长期出租（租赁年限超过5年），或部分用于出租且可分割的划拨土地，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。

第二十四条  出租人和承租人凭批准后的国有划拨土地使用权租赁合同及相关资料在土地二级市场交易平台备案并办理出租登记手续。

第二十五条  国有划拨土地使用权出租期间，承租人不得擅自在承租的土地上新建永久建筑物、构筑物;确需建造临时建筑物、构筑物的，须征得出租人同意，并依法办理审批手续。

第二十六条  国有划拨土地使用权出租期间因国家建设需要调整用地的，由市、县（区、市）自然资源主管部门报经市、县（区、市）人民政府同意，收回划拨土地使用权，并向社会公布。

第二十七条  国有划拨土地使用权租赁合同终止，出租人应自终止之日起十五日内，到原登记机关办理注销土地使用权出租登记。

第二十八条  县（区、市）自然资源主管部门应建立台账，对国有划拨土地使用权出租行为按年计收国有土地年租金，并对面积、用途、金额等情况进行核实。

第二十九条  市、县（区、市）自然资源主管部门应加强对划拨土地使用权出租活动的监督