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海宁市人民政府办公室印发关于进一步加强全市商业办公项目开发管理意见的通知

海宁市人民政府办公室印发关于进一步加强全市商业办公项目开发管理意见的通知

海政办发〔2021〕18号


各镇人民政府、街道办事处,市政府各部门、直属各单位:

  《关于进一步加强全市商业办公项目开发管理的意见》已经十五届市政府第64次常务会议审议通过,经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻实施。


               海宁市人民政府办公室

              2021年3月10日    


关于进一步加强全市商业办公项目开发管理的意见



  为进一步维护房地产市场秩序,规范商业办公类房地产项目(以下简称“商办项目”)的开发管理,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》《浙江省城乡规划条例》以及《嘉兴市人民政府办公室印发进一步加强市区商业办公项目管理意见》有关规定,结合我市实际,特制定本意见。

  一、建立严格控新机制

  按照“严控总量、调优存量”原则,建立完善商办项目控新机制。加强源头管控,按照商办项目实际情况,编制商业办公用地年度供地计划,实施有序供地,避免因商办类项目存量过剩,产生改变建筑功能的动因。

  对确需新建且达到《中共嘉兴市委办公室嘉兴市人民政府办公室关于促进商贸综合体和专业市场规范发展的若干意见(试行)》(嘉委办发〔2016〕44号)规模要求商办项目的,需经市政府同意后方可签订招商协议,且项目设计方案需提交市国土空间规划委员会审议。对其他商办项目,各属地镇(街道)要结合实际,明确权利义务,严把项目质量关和审批关。

  市服务业投资项目准入管理领导小组按有关要求严把准入关,明确项目业态、自持比例、分割销售和产权转让等要求。自然资源和规划部门应将项目在业态、自持比例、分割销售和产权转让等方面的要求在规划条件和土地出让公告中予以明确。除土地出让公告和土地出让合同中已载明外,一律不得建设公寓式办公、酒店式办公等“类住宅”用房。

  〔责任单位:各镇(街道)、市发改局、市商务局、市自然资源和规划局、市住建局〕

  二、明确规划设计要求

  严格按照土地出让合同约定的土地用途及建筑功能对方案平面进行合理性审查,从设计源头上杜绝后期改建为“类住宅”的可能性,原则上应符合以下条件:

  (一)平面不可采用常规住宅、公寓、别墅等居住建筑平面形式,建筑立面具有公共建筑形式和特点。

  (二)除旅馆外,必须设置公共卫生间,不得采用单元式或住宅套型式设计。

  (三)商铺以墙体围合作为分割,不得虚拟分割。地上商铺(包括沿街、非沿街)最小设计面宽不得小于4米,单元建筑面积原则上不小于60㎡。地下经营性商铺原则上不得分割销售。

  (四)不得以任何虚拟、划线等无实体墙形式对建筑物内部进行分割、销售和登记。商业、商务类项目,除3层及以下,分割销售部分最小产权登记单元面积不得低于200平方米。

  (五)除餐饮用房、旅馆用房外,其它商业建筑一般不得设置烟道设施和燃气管道。

  〔责任单位:各镇(街道)、市自然资源和规划局、市住建局〕

  三、加强建设过程监管

  各镇(街道)要严格按照规划条件、开发建设协议和土地出让合同等,加强商办项目建设全过程监管。自然资源和规划、住建等部门要严格施工图联合审查和建设监管。供水、供电、供气等单位要严格按照项目规划用途做好管网建设。房地产开发企业在建设过程中不得擅自改变用途,不得擅自加层、插层,不得改变建筑内部结构。

  对在建的项目,经查实属违规改变规划用途等的,由各镇(街道)牵头、各相关部门参与,共同督促房地产开发企业依法依规及时整改,待符合技术规范和标准后,方可建设。房地产开发企业拒不履行整改责任或整改不到位的,由各镇(街道)牵头,自然资源和规划、住建、综合执法等相关职能部门依法依规进行查处,同时,限制其商品房买卖合同网签、项目首次登记、抵押登记、转移登记等。在项目交付使用前,由各镇(街道)牵头,组织自然资源和规划、住建以及供水、供电、供气等单位进行联合监管,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。

  对已交付使用的项目,各镇(街道)要加强安全管理,督促产权人(使用人)开展消防安全等检查,消除安全隐患。

  〔责任单位:各镇(街道)、市住建局、市自然资源和规划局、市综合执法局、市供电公司、市水务集团〕

  四、强化销售环节监管

  新建商办项目销售,原则上应使用浙江省《商品房买卖合同示范文本》。商办项目未竣工验收前,房地产开发企业或其委托的运营公司不得与购房人签订含有售后包租、变相售后包租等内容的委托管理协议。酒店、旅馆用房按宗地内相应建筑物整体销售(转让)、登记。被限制销售(转让)的商办项目在限制情形未解除前,不得销售(转让),不得收取意向金、定金。已设定抵押权的商办项目,需经抵押权人书面同意后方可销售。

  严厉查处商办项目违反合同、虚假宣传等违法违规行为,重点检查广告具体内容、广告发布方式是否违反《广告法》《房地产广告发布规定》等法律法规,是否在落户、入学等公用事业方面进行违规、虚假宣传。房地产开发企业在建设、销售时不得采用“类住宅”用房的名称进行宣传。

  〔责任单位:各镇(街道)、市住建局、市自然资源和规划局、市市场监管局、市综合执法局〕

  五、严格登记环节监管

  不动产首次登记时应严格遵守规划条件和土地出让合同要求,酒店、旅馆用房、房地产开发企业自持房地产不得办理分割登记。不动产登记用途应与规划条件和土地出让合同记载用途一致。

  已经办理登记的酒店、旅馆用房不得办理分割转让登记。已经办理登记的商办项目原则上不再办理分割转让登记,确因特殊情况需办理分割登记的,需由各镇(街道)提出申请,经市自然资源和规划局审核后报市政府审批。企业(产权人)名下拥有同幢房屋相连的多本不动产权证再次转让时,登记单元面积严格按照最小销售单元面积不低于200平方米予以控制。同一企业(产权人)名下自持房屋转让、登记时,须严格遵守原规划条件和土地出让合同中的约定条款;自持同幢房屋多个登记单元合并发放一本不动产权证。原规划条件和土地出让合同中的约定条款为司法处置的重要依据。

  〔责任单位:市自然资源和规划局、各镇(街道)〕

  六、加大执法处罚力度

  相关部门要加大执法力度,推进协作机制建设,定期通报情况,健全完善部门信息共享机制,加强“行刑衔接”。相关行政机关要及时将涉嫌犯罪行为移送同级公安机关,做到案件移送制度化、联合查案机制固态化,从严查处打击商办项目在设计、建设、销售、使用等环节中的违法违规行为。同时,将违法违规失信行为纳入企业信用档案,实行分类监管。对一般失信企业,采取列为重点审查或检查对象、取消享受行政便利措施、增加抽查频次等监管措施;对严重失信企业,采取限制参与国有土地招拍挂交易、实施市场和行业禁入、限制享受财政资金补助、限制参加各类国家机关组织的表彰奖励等联合惩戒措施。

  〔责任单位:各镇(街道)、市委政法委、市综合执法局、市自然资源和规划局、市住建局、市发改局、市公安局、市税务局、市市场监管局、市消防救援大队、市信访局、人民银行海宁支行、嘉兴银保监分局海宁监管组〕

  七、压实属地管理责任

  各镇(街道)对商办项目开发管理工作负总责,切实履行属地商办项目开发管理主体责任。要建立常态化管理机制,对辖区内已查明存在风险隐患的商办项目,按照“一案一策一专班领衔”的要求及时妥善化解。

  〔责任单位:各镇(街道)〕

  八、做好舆论宣传引导

  加强舆论引导,强化舆情监测,对编造谣言、散布不实信息、扰乱市场秩序等行为,网信、公安等部门要加大处置力度,依法依规予以严肃处理。

  〔责任单位:各镇(街道)、市委宣传部、市公安局、市住建局、市市场监管局、市自然资源和规划局〕

  九、其他

  重大服务业投资项目,按“一事一议”办理,分割单元建筑面积小于上述各类单元建筑面积最小限制的,必须实施精装交付,且原则上实行现房销售。

  非自持部分面积一万平方米以上的,项目准入前需做社会稳定风险评估。

  本意见所称自持,是指项目自持部分不动产首次登记在开发企业名下,在土地出让年限内不得转让。

  〔责任单位:各镇(街道)、市委政法委、市发改局、市住建局、市自然资源和规划局、市商务局〕

  本意见自2021年4月15日起施行。


关于《进一步加强全市商业办公项目开发管理的意见》政策解读
发布日期:2021-03-29 信息来源:海宁市


一、制定背景

近年来,随着我市房地产市场的发展变化,房地产项目尤其是商办类项目矛盾纠纷日益凸显,为进一步推进行业规范和综合治理,切实解决房地产领域突出问题,有效维护社会和谐稳定,现参照嘉兴相关文件精神,并结合我市实际情况,制定《进一步加强全市商业办公项目开发管理的意见》(以下简称《意见》)。

二、文件主要内容

《意见》共分九个部分,主要包括建立严格控新机制、明确规划设计要求、加强建设过程监管、强化销售环节监管、严格登记环节监管、加大执法处罚力度、压实属地管理责任、做好舆论宣传引导等主要内容。

(一)明确规划设计要求。严格按照土地出让合同约定的土地用途及建筑功能对方案平面进行合理性审查,从设计源头上杜绝后期改建为“类住宅”的可能性。

(二)加强建设过程监管。各镇(街道)要严格按照规划条件、开发建设协议和土地出让合同等,加强商办项目建设全过程监管。

(三)强化销售环节监管。禁止售后包租、虚假宣传、采用类住宅名称宣传。

(四)严格登记环节监管。严格遵守规划条件和土地出让合同要求,酒店、旅馆用房、房地产开发企业自持房地产不得办理分割登记。登记单元面积严格按照最小销售单元面积不低于200平方米予以控制。

三、施行时间

本意见自2021年4月15日起施行。

四、解读机关

解读机关:海宁市住房和城乡建设局

解 读 人:来雪

联系电话:0573-87287210