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兰州市人民政府关于印发《兰州市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易管理暂行办法》的通知

兰州市人民政府关于印发《兰州市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易管理暂行办法》的通知
兰政发〔2021〕53号


各县、区人民政府,市政府各部门,市属各单位,兰州新区、高新区、经开区、榆中生态创新城管委会,中央驻兰有关单位,市属各重点企业:《兰州市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易管理暂行办法》已经2021年11月20日市政府第159次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。
 
兰州市人民政府    


2021年12月31日    


兰州市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易管理暂行办法
 

第一章  总则


第一条  为盘活存量土地,促进土地顺畅流转,提高城市土地资源的配置效率,推动我市经济高质量发展,根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》 ( 国办发〔2019〕34号)和《 甘肃省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》 ( 甘政办发〔2020〕42号,结合我市实际,制定本办法。


第二条  本办法所称的国有建设用地使用权二级市场交易,是指建设用地使用权人将土地使用权进行转让、出租、抵押等各种交易行为的总称,具体包括无附着物土地交易、土地连同地上附着物整体交易以及宗地分割或合并交易等情形。


第三条  市自然资源行政主管部门负责城关区、七里河区、西固区和安宁区土地二级市场的监督管理工作,在现有的土地交易机构或平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台,汇集土地二级市场交易信息,提供交易场所,办理交易事务,大力推进线上交易平台和信息系统建设。市土地登记交易信息中心和不动产登记事务中心,分别负责土地转让、出租和抵押涉及的具体事务性工作。市发改、工信、住建、国资、税务等部门按照各自职责,配合做好土地交易职责范围内的相关工作。各县、红古区、高新区、经开区自然资源主管部门可以指定或授权下属事业单位具体承办建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易业务,并提供相关服务。


第四条  在本市行政区域范围内进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押交易的,可以在市、县(区)政府批准设立的土地二级市场平台进行。交易双方可自行交易,也可委托交易机构进行公开交易。司法处置土地、政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及建设用地使用权转移的,适用前款规定。进入土地二级市场交易平台交易后土地办理不动产登记。


第二章  建设用地使用权转让


第五条  建设用地使用权转让是土地使用权人将其依法取得的建设用地使用权(包括地上建筑物、其他附着物)转移给他人的行为,包括买卖、交换、赠予、出资、以及司法拍卖、法人或其他组织合并或分立等形式。


第六条  国有建设用地在取得不动产登记权利证书,且无依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的前提下方可转让。已被认定为闲置土地未完成处置,存在违法建设未处理到位的建设用地使用权不得转让。


第七条  具备独立分宗条件,土地连同地上建筑物、其他附着物能够形成独立宗地的建设用地,在权属和产权关系清晰无纠纷,满足规划、消防、用水、用电、用暖、用气等要求,经市自然资源、住建部门同意,土地使用权可以分割转让。但《国有建设用地土地使用权出让合同》《国有建设用地划拨决定书》约定或法律法规明确规定不得分割转让除外。


第八条  土地使用权分割转让应重新申请规划条件,涉及公建配套设施建设使用的,转让双方应当在转让合同中明确公建配套设施建设使用的相关权利义务。拟分割地块房屋已预售或已设定多个权利主体的,应取得相关权利人同意,并不得损害相关权利人的合法权利。


第九条  土地权利人不同,但权属性质、使用权类型和土地用途一致的相邻地块,在符合规划的前提下可以合并转让,拟合并地块房屋已预售或已设定多个权利主体的,应取得相关权利人同意,但不得损害相关权利人的合法权利。


第十条  未履行原《国有建设用地使用权出让合同》或《划拨决定书》约定的义务,转让宗地开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一,或者项目已投资额占总投资额不足25%(不含土地出让价款),中止开发建设满一年的国有建设用地使用权,不得办理转让。属于前款规定的不得转让情形的,转让人确需转让国有建设用地使用权的,可以按照“先投入后转让”的原则,实行预告登记转让,由交易双方签订转让合同后,办理预告登记,待开发投资达到转让条件时再办理不动产转移登记手续。预告登记权利人可以凭不动产预告登记证明等其他必要材料向市发改、自然资源、环保等行政审批部门申请办理建设项目报建手续。


第十一条  土地二级市场实行价格申报机制,转让双方申报交易价格低于区域标定地价(无标定地价区域可按基准地价)20%的,市、县区政府可以行使优先购买权,优先购买权由市土地储备中心代表市政府行使。转让双方申报交易价格过高的,市土地登记交易信息中心对交易双方进行风险提示,价格高于同用途土地一级市场成交最高楼面(地面)地价30%的,市土地登记交易信息中心实施交易管制。


第十二条  以划拨方式取得的建设用地使用权人必须按照划拨决定书规定的用途和使用条件开发建设和使用土地。划拨建设用地使用权未经批准不得转让;需转让的,划拨建设用地使用权人应向县级以上自然资源部门提出申请,报经县级以上人民政府批准。土地用途符合《划拨用地目录》的,可不补缴土地出让价款,按转移登记办理;不符合《划拨用地目录》的,在符合规划的前提下,由受让方依法依规补缴土地出让价款后办理不动产转移登记。


第十三条  不改变土地和地上建筑物利用现状转让土地使用权的,可以按不动产权证载用途转让;改变土地和地上建筑物利用现状,对地上建筑物改建、扩建或者重新建设的,应当符合城乡规划。


第三章  建设用地使用权出租


第十四条  国有建设用地使用权出租,是指土地使用权人作为出租人,将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。


第十五条  土地使用权出租,出租人与承租人应当签订出租合同。土地使用权出租后,承租人、出租人应当继续履行土地使用权出让合同或划拨决定书约定的土地使用条件和义务。


第十六条  土地使用权出租期限不得超过土地使用权出让合同或转让合同约定的使用年限内的剩余年限,且最高不得超过20年。


第十七条  以划拨方式取得的建设用地使用权出租的,出租方可以在土地二级市场交易服务平台办理出租手续,依法申报租金并按租金总额的25%缴纳土地收益金,纳入土地出让收入管理。


第四章  建设用地使用权抵押


第十八条  国有建设用地使用权抵押,指土地使用权人作为抵押人,将其依法取得的土地使用权及其地上建筑物、其他附着物作为偿还债务的担保并依法办理抵押登记的行为。


第十九条  自然人、法人均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押登记,但需符合有关法律、行政法规的规定。


第二十条  国有建设用地使用权抵押应当签订抵押合同。抵押双方可以直接办理不动产抵押登记手续,也可以通过交易平台采取市场竞争方式达成交易,确定抵押权人。


第二十一条  以划拨方式取得的国有建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权依法抵押的,抵押权人应当委托有资质的土地评估机构进行评估,其抵押价值应根据划拨国有建设用地使用权权益价格设定,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。


第二十二条  允许营利性的养老、医疗、教育等社会领域机构以有偿取得的国有建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权设立抵押权,为自身债务提供担保。


第五章  其他


第二十三条  自然资源主管部门应当完善公示地价体系,及时公布基准地价、标定地价、已成交宗地价格,为交易双方合理确定交易价格提供参考。


第二十四条  违法进行土地交易的,不动产登记部门不得为其办理登记手续,应及时告知相关部门,相关部门不得为其办理相应手续。


第二十五条  政府相关部门及其工作人员违反本办法,在土地交易过程中接受贿赂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽职守的,由其所在单位或监察机关给予行政处分,构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。


第二十六条  国家法律、法规、规章和上级规范性文件对国有建设用地使用权转让、出租、抵押另有规定的,从其规定。地下空间使用权的转让、出租、抵押参照地上空间使用权的转让、出租、抵押的相关方式执行。


第二十七条  集体建设用地使用权的出租、转让、抵押二级市场交易管理参照本办法执行。


第二十八条  本办法自印发之日起试行,试行期限两年。


本办法由兰州市人民政府负责解释。