南京市房地产交易管理办法【2018年修订版】

第一章  总则

第一条 为加强城市房地产交易管理，维护房地产市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 凡在本市行政区域国有土地范围内从事房地产交易，实施房地产交易管理，均应当遵守本办法。
  第三条 本办法所称房地产交易管理，包括对房地产转让、房屋租赁、房地产抵押以及房地产中介等房地产交易活动的管理。
  第四条 房地产交易应当遵循平等、自愿、诚实信用的原则。
  第五条 南京市住房和城乡建设委员会（以下称市住房和城乡建设管理部门）负责本市房地产交易管理工作。重大、复杂的房地产转让由市住房和城乡建设管理部门会同国土部门进行管理。区、县住房和城乡建设管理部门按权限分工负责所辖区内的房地产交易管理。
  市、县房地产交易管理机构受市、县住房和城乡建设管理部门委托，负责房地产交易的日常管理工作。
  国土、建设、规划、工商、财政、物价、国资等部门应当在各自职责范围内协同住房和城乡建设管理部门做好房地产交易管理工作。
  第六条 房地产转让、抵押、出租的，其房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押、出租。

第二章  一般规定

第七条 从事房地产交易活动、办理房地产交易手续，当事人应当持有相应的房地产权利证书等合法证件。
  第八条 有下列情形之一的房地产，不得进行交易：
  （一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
  （二）共有房地产未经其他共有人书面同意的
  （三）权属有争议的；
  （四）已批准实施拆迁的；
  （五）未经国资部门批准的行政事业单位房地产；
  （六）依法收回土地使用权的；
  （七）法律、法规规定不得交易的其他情形。
  第九条 住房和城乡建设管理部门办理房地产交易手续应当自当事人提交申请之日起30日内办理完毕，对不符合规定条件的，应当自当事人提交申请之日起10日内作出不予受理的答复，并说明理由。
  第十条 房地产交易应当使用书面合同。
  房地产开发企业、房地产中介机构，不得强制使用其制作的格式合同。
  第十一条 办理房地产交易手续，交易当事人应当如实申报房地产交易价格，并按国家有关规定缴纳税费。

第三章  房地产转让

第十二条 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或下列方式将其房屋所有权、土地使用权转移给他人的行为：
  （一）以房地产投资、入股的；
  （二）以土地使用权投资，与他人联合开发房地产，使房地产权属发生转移的；
  （三）因房地产权利人合并房地产权属随之转移的；
  （四）以房地产抵偿债务的；
  （五）以产权调换方式安置被拆迁人房屋的；
  （六）按房改规定或优惠政策售房及准予再转让的；
  （七）法律、法规规定的其他情形。
  第十三条 房地产转让人应当是依法领取房地产权利证书的房地产权利人。
  房地产受让人应当是自然人、法人和依法拥有独立财产权的其他组织。
  第十四条 除法律、法规另有规定外，房地产转让合同自当事人签订之日起成立。房地产转让当事人应自合同签订之日起（预售的商品房自竣工合格之日起）30日内，向市、县住房和城乡建设管理部门申请办理过户登记手续。
  房地产的转让，以核准的过户登记为房地产权利的交付。受让人自核准过户登记之日起，取得转让的房地产权利。
  第十五条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
  （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
  （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于在建房屋工程的，完成房屋开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
  第十六条 有下列情形之一的，可以不办理土地使用权出让手续，转让方应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或依照市人民政府的规定处理：
  （一）经市规划行政主管部门批准，转让后的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定项目的；
  （二）转让私有住宅的；
  （三）按照国家房改规定出售公有住房的；
  （四）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
  （五）根据城市规划土地使用权不宜出让的；
  （六）市人民政府规定的不需办理出让手续的其他情形。
  第十七条 房地产开发企业出售其建设的商品房，应当向市、县住房和城乡建设管理部门申领商品房预（销）售许可证，申领商品房预（销）售许可证应当符合下列条件：
  （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
  （二）持有建设工程规划许可证；
  （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上；
  （四）已确定工程进度和竣工日期；
  （五）已与在本市注册登记的银行签订了预售款监管协议；
  （六）已制定房屋使用公约，并与物业管理企业签订了前期物业管理合同。
  第十八条 房地产开发企业转让已部分预售的在建商品房的，应当书面告知预购人，预购人在被告知后30日内，有权解除合同。
  预购人未按前款规定解除合同的，在建商品房的受让人继续履行商品房销售合同。
  第十九条 房地产开发企业受让未竣工的房地产后需销售的，应当按本办法第十七条规定申请领取商品房预（销）售许可证。
  第二十条 预售商品房，预售人应当出示商品房预（销）售许可证，并于合同签订后30日内，向市、县住房和城乡建设管理部门申请合同备案登记。
  第二十一条 预售人改变已预售商品房的建筑设计，涉及合同约定的预购人权益的，应当征得预购人同意，并与预购人修订合同有关条款。
  预售人擅自改变预售合同约定的商品房式样、结构、装修标准，严重损害预购人权益的，预购人可以解除合同，并由预售人承担赔偿责任。预购人未解除合同的，可不承担所购商品房改变后所获增益部分的价款。
  第二十二条 除当事人另有约定外，实际交付的商品房面积与预售合同约定面积不一致的，应当按下列规定处理：
  （一）约定的面积与实际交付的面积相差在±1%以内（含本数）的价款，购销双方实行多退少补；
  （二）实际交付的面积大于合同约定面积的1%（不含本数）的，预购人可不承担增加面积的价款；
  （三）实际交付的面积小于合同约定面积的1%以上（不含本数）的，预售人应当按实际交付的面积结算退还多收的价款；
  （四）实际交付的面积小于合同约定面积的5%以上（含本数）的，预购人有权解除合同，并由预售人承担赔偿责任。
  实际交付的商品房面积以房屋所有权证的记载为准。
  第二十三条 商品房销售广告必须载明商品房预（销）售许可证的批准文号。
  第二十四条 建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让。配套使用的房屋附属设施、附属设备、共用部位不得单独分割转让，国家另有规定的除外。
  第二十五条 房地产转让时，转让人与他人之间基于相邻关系而产生的权利、义务，随房地产转让一并转归受让人。

第四章  房屋租赁

第二十六条 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
  以联营、承包、入股等名义，提供房屋给他人使用，并收取价金而不承担经营风险的，视同房屋出租。
第二十七条 房屋租赁当事人应当自合同签订后30日内向房屋所在地的区、县住房和城乡建设管理部门办理登记备案手续。涉外房屋租赁应当向市县住房和城乡建设管理部门办理登记备案手续。
未经登记备案的，承租人不得对抗第三人。
第二十八条 出租公有住房和出租直管非住宅公有房屋的租金，应当执行政府制定的租金标准；出租私有房屋和其他出租房屋用于生产、经营活动的，其租金由租赁当事人协商议定。
  第二十九条 在房屋租赁期限内，承租人死亡的，其继承人有权终止合同。公有住宅的承租人死亡时，与其同户籍同住二年以上的家庭成员履行合同的，可以继续承租。
  第三十条 租赁期届满，承租人应当将房屋交还出租人。出租人默认承租人继续使用出租房屋并仍收取租金的，视为租赁期限不定合同，当事人可随时终止合同，但应当给对方必要的准备时间。
  第三十一条 除当事人另有约定外，出租人承担出租房屋的修缮义务，并有权查勘房屋使用状况。
  第三十二条 承租房屋在使用中出现损坏的，承租人应当及时催告出租人，出租人不予维修的，承租人可自行维修，维修费用可以折抵租金。
  承租房屋在使用中出现损坏，承租人应当告知而未告知出租人，致出租人不能及时维修房屋而遭受损失的，由承租人承担责任。
  第三十三条 承租人需要拆改、装修承租房屋或增加附属设施、设备的，应当征得出租人书面同意。
  租赁期限届满，出租人同意保留装修的部分或增加的附属设施、设备的，应当按所存价值补偿承租人；不同意保留的，承租人应当将承租房屋恢复原状。当事人另有约定的除外。
  第三十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同，造成损失的，由承租人承担赔偿责任：
  （一）擅自转租、转让、转借或调换使用承租房屋的；
  （二）擅自改变房屋用途或结构的；
  （三）利用承租房屋进行违法活动的；
  （四）无正当理由经出租人催告仍拖欠租金累计达六个月以上的；
  （五）其他严重损害出租人权益的。
  第三十五条 出租人有下列行为之一的，承租人有权解除租赁合同，造成损失的，由出租人承担赔偿责任：
  （一）隐瞒产权或房屋瑕疵致使承租人无法使用的；
  （二）不及时履行维修义务的；
  （三）其他严重损害承租人权益的。
  第三十六条 在房屋租赁期间，因房屋所有权发生转移或设定他项权的，原租赁合同对承租人和新的所有权人或他项权人继续有效。
  第三十七条 承租人经出租人同意可以在租赁期限内，将其承租的房屋转租给他人，并可获得收益。
  转租当事人应当按本办法第二十七条的规定办理登记备案手续。
  第三十八条 承租人依前条规定将房屋转租给他人的，其与出租人间的租赁关系继续有效。
  转租的承租人在转租期限内，给出租人造成损害的由转租人负赔偿责任。
  第三十九条 经房屋所有权人同意，承租人有偿转让公有房屋使用权的，原租赁关系终止。

第五章  房地产抵押

第四十条 房地产抵押是指抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债权担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权以抵押房地产转让所得价款优先受偿。
  第四十一条 下列房地产不得设定抵押：
  （一）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其它社会公益设施；
  （二）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其它建筑物；
  （三）已出租给职工的住宅；
  （四）法律、法规规定的其他不得抵押的房地产。
  第四十二条 房地产抵押当事人应当自合同签订后30日内，向市、县住房和城乡建设管理部门申请办理抵押房地产登记。
  房地产抵押合同自登记