济南市地方税务局关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告

USHUI.NET^®提示：根据《 国家税务总局济南市税务局关于修改部分税收规范性文件的公告》 （ 国家税务总局济南税务局公告2018年第4号）规定，第一条第二段修改为：“房地产开发企业建造的保障性住房暂不预征土地增值税，但应按规定到主管税务机关登记或备案。”
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）、《山东省地方税务局关于修订《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》的公告》 （2017年第5号）等相关规定，结合我市实际，现将土地增值税预征率和核定征收率有关问题公告如下：

一、土地增值税预征率

房地产开发企业土地增值税预征和清算应当区分普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型。预征率如下：

类型		预征率
普通住房		2%
非普通住房		3%
其他房地产	地下室、车位（库）等附属设施	2%
	工业用房、商业用房等其他房地产	3%

房地产开发企业建造的保障性住房暂不预征土地增值税，但应按规定到主管地税机关登记或备案。【修改为：房地产开发企业建造的保障性住房暂不预征土地增值税，但应按规定到主管税务机关登记或备案。】

二、土地增值税预征计算方法

房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算土地增值税预征税额：

土地增值税预征税额=（预收款-应预缴增值税税额）*预征率。

三、土地增值税核定征收率

（一）销售房地产开发项目或转让旧房及建筑物的，核定征收率如下：

1.整体转让未竣工决算的房地产开发项目，核定征收率不低于5%；

2.普通住房，核定征收率不低于5%；

3.非普通住房，核定征收率不低于6%；

4.别墅，核定征收率不低于7%；

5.工业用房、商业用房等其他房地产，核定征收率不低于6%；

6.地下室、车位（库）等附属设施，核定征收率不低于5%。

（二）转让国有土地使用权的，原则上采用查账征收方式。对特殊情况，也可采取核定征收方式，核定征收率不低于5%。主管税务机关可根据其契税缴纳资料以及参照同时期、同地段土地历史成交价格或当年政府发布的国有土地基准地价确定土地价格，测算核定征收率。

本公告自发布之日起执行。《 济南市地方税务局关于土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告》 （2015年第2号）同时废止。

特此公告。

2017年11月10日

  一、发布公告的背景


  《济南市地方税务局关于土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告》 （ 2015年第2号）已执行到期。同时，《山东省地方税务局关于修订《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》的公告》 （2017年第5号）对房地产开发项目土地增值税预征和清算分类方法有所调整。为进一步规范和完善我市土地增值税管理，我局决定发布《济南市地方税务局关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告》，对我市土地增值税预征率和核定征收率重新进行明确。


  二、土地增值税预征率


  根据《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》第十四条“各市地方税务局应当按照普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型，科学合理地确定预征率进行预征，并按规定进行清算”的要求，为保持政策的连续性和房地产市场的稳定性，我局确定房地产开发企业土地增值税预征率如下：普通住房为2%；非普通住房为3%；其他房地产分为两类，地下室和车位（库）等附属设施预征率为2%，工业用房、商业用房等其他房地产预征率为3%。房地产开发企业建造的保障性住房（包括廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等）暂不预征土地增值税，但应按规定到主管地税机关登记或备案。


  三、土地增值税预征计算方法


  《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）和《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》第十三条规定，对营改增后土地增值税预征税额计算方法进行了明确，即房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，土地增值税预征税额计算公式为：


  土地增值税预征税额=（预收款-应预缴增值税税款）*预征率。


  应预缴增值税税款=（预收款/（1+增值税税率或征收率））*3%。


  四、土地增值税核定征收率


  （一）根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）“核定征收率原则上不低于5%”的要求,结合近年来我市房地产价格增长较快的实际情况，兼顾各区、县房地产市场发展水平，对我市土地增值税核定征收率进行适度调整，各类型核定征收率由定率5%、6%、7%，调整为不低于5%、6%、7%。由主管税务机关参考当地同时期、同类型房地产税负水平，合理测算适用核定征收率。


  （二）转让国有土地使用权的，其土地取得成本一般可通过国土、财政部门进行历史资料查询，因此本公告明确原则上采用查账征收方式。对特殊情况，也可采取核定征收方式，核定征收率不低于5%。主管税务机关可根据其契税缴纳资料以及参照同时期、同地段土地历史成交价格或当年政府发布的国有土地基准地价确定土地价格，测算核定征收率。


  根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）要求，采用核定征收方式的，必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，不得擅自扩大核定征收范围。