海南省地方税务局关于明确土地增值税有关政策问题的通知

琼地税发〔2014〕205号

各市、县、区地方税务局，各直属稽查局：

为进一步加强土地增值税管理，统一政策执行口径，现将土地增值税有关问题明确如下：

一、关于采用核定方式清算销售均价的确定

鉴于土地增值税清算须区分普通住宅和非普通住宅分别计算增值额，因此，在采用核定方式清算时，应分别确定普通住宅与非普通住宅的销售均价，并适用相应的核定征收率。

（一）销售均价的计算

销售均价=普通住宅（或非普通住宅）销售总收入÷普通住宅（或非普通住宅）已售总建筑面积

房产销售收入按房产实际销售价格确认。对视同销售的房产或销售价格明显偏低且无正当理由的房产，按税务机关核定的销售价格确认。

已售总建筑面积按经房管部门确定的房产实际测绘面积确认。销售合同所载房产面积与房产实际测绘面积不一致的，按房产实际测绘面积予以调整。

（二）核定清算应补缴税款的计算

普通住宅（或非普通住宅）应交土地增值税税款=普通住宅（或非普通住宅）销售总收入×适用的核定征收率

应补缴土地增值税税款=应交普通住宅土地增值税税款+应交非普通住宅土地增值税税款-已缴土地增值税税款

二、关于土地增值税预征截止时间的确定

对已受理进入土地增值税清算程序的清算项目，自《土地增值税清算受理通知书》送达之日起，不再预征土地增值税。

三、关于土地增值税清算条件的确定

土地增值税清算条件中“预售许可证满三年”是指自房管部门核发的属于该清算项目的最后一个预售许可证所载的发证日期起算满三年，“最后一个预售许可证”不包括换发或续办的预售许可证。

土地增值税清算条件中“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，是指已售建筑面积和用于出租与自用的可售建筑面积之和÷项目总可售建筑面积×100%≥85%。

四、关于土地增值税清算项目容积率的确定

土地增值税清算项目的容积率按以下顺序依次确定：

（一）按国家主管部门对清算项目核发的建设工程规划许可证上标明的容积率确认；

（二）国家主管部门对清算项目核发的建设工程规划许可证上未标明容积率的，按整体立项的建设工程规划许可证上标明的容积率确认；

（三）按国家有关部门核发的建设用地规划许可证上标明的容积率确认；

（四）按其他合理的方式确认。

五、关于直接转让土地使用权时