各有关单位：
为进一步推进危房治理工作，明确我市住宅类危房治理项目规划审批和不动产登记管理工作的有关要求，经市政府批准，现将《南京市住宅类危房治理项目规划审批与不动产登记管理工作意见》印发给你们，请予执行。
南京市规划和自然资源局
2020年6月8日
南京市住宅类危房治理项目规划审批与不动产登记管理工作意见
为进一步推进住宅类危房治理工作，创新工作举措、明确工作要求，根据《关于我市危险房屋分类治理的工作流程》（宁危治办〔2020〕6号），现就我市住宅类危房治理项目的规划审批和不动产登记管理工作提出以下意见。
一、工作原则
（一）计划先行、分类治理。住宅类危房治理项目在列入计划后，针对维修加固、征收拆除、翻建等不同类型，采用相应的治理方式。其中属于翻建的，应当提前研究翻建的实施路径和规划条件。
（二）政府主导、群众自愿。住宅类危房治理项目的改造应按委托代办的方式，由有关公房管理单位、区政府有关平台或街道作为项目实施单位，产权人应签订相关委托手续，方便项目办理。
（三）依法审批、高效办理。住宅类危房治理有关手续的办理，应符合有关法律法规，避免后续矛盾纠纷。同时简化审批程序，并规范开展不动产登记的相关工作。
二、分类治理
针对住宅类危房区分不同的治理方式，涉及的相关规划审批和不动产登记工作按以下要求进行。
（一）维修加固类
维修加固类危房治理项目，不涉及原规划管理要求的改变和产权的变化，无需办理规划审批和不动产登记手续。在对建筑进行维修加固的同时，宜参照小区出新的有关要求，同步做好地块内的环境整治工作。
（二）征收拆除类
纳入征收计划或应当拆除的危房治理项目，按照我市国有土地上房屋征收的规定进行，城乡建设、房产、规划资源等部门按规定做好相关工作。
（三）翻建类
申请翻建的住宅类危房治理项目（含C级危房），应根据上述有关工作原则，按程序依法进行规划审批和不动产登记管理。
1﹒不改变原址、原面积、原高度的属于险房翻建，按照《南京市险房翻建规划管理办法》（宁规规范字〔2013〕1号）的要求进行实施。
2﹒对可以适当增加面积、层数、高度的，按改建类项目办理有关手续。
三、改建类危房治理项目的办理要求
（一）一般要求
1﹒改建项目与规划用地性质不一致的，根据规划要求和项目规模，经区政府确认如果规划近期不实施，可按原用地性质办理规划许可手续，无需进行规划用地性质调整。
2﹒改建方案应尽量改善现有居民住房条件，增加套内面积。鼓励增加地下室、停车库和改建底层商业用房、公寓等非住宅建筑。住户可按等价原则选择商业用房、公寓进行产权变更登记。
3﹒增加建筑面积或改变房屋用途安置原住户的，暂缓办理用地手续；转让给其他单位的，应在建成后重新登记前按协议出让方式补办出让用地手续，出让金测算时应以净地价减去拆迁费用、安置补偿费用、代建公共服务设施费用等成本。
4﹒改建项目不得损害或降低相邻住宅的采光、通风、通行等方面的权益。
5﹒改建项目原已不符合现行住宅日照标准的，改建方案允许存在不能达到住宅日照标准的情形，此类住宅在办理不动产登记手续时应进行瑕疵备注。
6﹒改建项目一般按幢进行危房治理，为优化布局方案，可将相邻零星建筑统一纳入改建项目。
（二）办理程序
1﹒前期准备工作
（1）明确实施单位。房屋使用安全责任人应当履行危房治理责任，委托项目实施单位具体开展相关工作，拒不履行治理责任或者组织开展危房治理有困难的，可以由市政府或区政府明确改建项目的实施单位，作为办理相关手续的主体，并列入危房治理计划表。所有委托事项一次性签订委托协议。
（2）提供规划条件和技术资料。根据市政府确定的危房治理计划或有关立项意见，规划资源部门主动向项目实施单位提供改建项目的地形图、地下管线图和规划条件。
（3）权籍调查。项目实施单位牵头对改建项目的不动产权属进行调查，如涉及宗地内其他利害关系人权益的，应当公告本项目危房治理的情况并听取意见。
权籍调查时，应明确项目为同一宗地内原址、原范围进行改造。原所有权利人产权明确，并与不动产登记簿记载一致。需易地安置回购不动产的，应先办理不动产的转移登记；有尚未登记不动产的情况（包括只取得房屋所有权证、土地使用证的），符合登记条件的，应先申请不动产登记，明确权利人；已登记的权利人发生死亡的，应先办理继承手续，重新确定权利人。已登记的不动产权利不存在瑕疵，但存在司法查封、房屋抵押等权利限制，应先将相关限制涤除或取得相关权利人的认可。
（4）委托手续办理。房屋的所有产权人对治理方式取得一致意见并与项目实施单位签署委托书，并一次性签订所有委托事项协议，含转让协议及委托转移登记手续。项目实施单位根据危房治理和房屋安置的要求，告知居民按规定重新申请不动产登记。
委托代理协议应明确权利人现有的房屋所有权及土地使用权，委托项目实施单位代为申请办理规划许可、工程建设、规划核实等手续，完工后代为申请新建筑的不动产登记，并明确对新的不动产析产权利和对增建面积有关手续办理的协助义务。房屋以房产测量成果的面积、土地以房屋面积对应的土地使用权面积为准。析产协议明确按公安部门确定的公安门牌进行析产，标明各自的房屋坐落、面积。
2﹒方案确定阶段
（5）委托方案设计。由项目实施单位委托进行改建项目的规划方案设计。
（6）审议规划方案。规划资源部门会同区政府及市危房治理领导小组办公室共同审议规划方案。
（7）公示和征求意见。项目实施单位将改建项目的情况进行公示，并逐户取得产权人对设计方案的同意意见。
（8）批准和规划许可。改建项目的规划方案，由区政府报市危房治理领导小组办公室批准同意后，项目实施单位按正常程序申请办理《建设工程规划许可证》，规划许可证3个工作日内办结，并按批后监督管理的规定进行验线和规划核实等工作。
3﹒不动产登记阶段
（9）新建不动产登记。改造项目完成，项目实施单位在办理了相关用地手续后，可持项目批准建设、竣工验收和用地审批等材料，申请将新建不动产以共同共有的形式先登记在原全部权利人名下（权证的申办以委托方式由项目实施单位办理并保管）。
（10）析产及转移登记。析产登记：根据原全部权利人的析产协议，将改建后房产登记至每个权利人名下。转移登记：超建部分以原全部权利人委托的方式，补办用地手续后，依法转移登记至区人民政府指定的有关单位名下。
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