菏泽市住房和城乡建设局菏泽市民政局菏泽市财政局关于印发菏泽市住宅专项维修资金管理办法的通知

各县区住建局（房产中心、物业中心）、鲁西新区规划建设局、民政局、财政局：

为进一步加强住宅专项维修资金管理，保障共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据国家和省有关法律、法规和规章，结合我市实际，我们制定了《菏泽市住宅专项维修资金管理办法》，现印发给你们，请遵照执行。


菏泽市住房和城乡建设局
菏泽市民政局




菏泽市财政局

2023年9月4日





第一章总则

第一条为加强住宅专项维修资金（以下简称维修资金）管理，建立住宅维修保障机制，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护业主的合法权益，根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)、《山东省住宅专项维修资金管理办法》（鲁建物字〔2020〕7号）、《菏泽市物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内商品住宅、售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督。

第三条维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、未电改小区共用的电缆、变压器、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条维修资金实行属地化管理,坚持专户存储、业主共有、共同决策、政府监管的原则。

第五条市住房和城乡建设局会同市财政局负责全市维修资金的指导和监督工作。

各县、区维修资金管理部门负责本辖区内维修资金交存、使用和管理的日常工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责指导辖区内业主、业主委员会做好维修资金使用、续交、补交、补建等相关工作，调解处理因维修资金使用产生的矛盾纠纷。

第六条各县区维修资金管理部门应加强维修资金管理信息系统建设，逐步实现维修资金使用表决、公示查询和监督管理的信息化与网络化。

第二章交存

第七条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业（包括单独依法登记权属的储藏室、车库）的业主，应当按照本办法的规定交存维修资金。

第八条商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金。牡丹区、鲁西新区、定陶区执行同一交存标准，由市统一确定。各县结合当地实际可自行确定。

第九条开发建设单位应当在办理房屋交付手续前，按照房屋的楼幢号、单元号、户门号、房屋测绘面积及总层数等建立楼盘信息，以便于业主交存维修资金。

第十条业主按照所拥有物业的实测建筑面积为准交存维修资金。

业主应当在办理房屋交付手续前，将首期维修资金一次性足额交存至维修资金专户，任何单位和个人不得代收。业主未按规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得向业主交付房屋。

截止竣工交付尚未售出的房屋，由开发建设单位交存首期维修资金，房屋销售时，开发建设单位收回代为交存的维修资金。

第十一条维修资金管理部门应当通过公开招标或按照财政部门有关规定选定商业银行，开立维修资金管理专户，并把资金保值增值、管理高效等指标作为选择专户银行的依据。资金专户下设立房屋账户和公共账户。

房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金，以及房屋账户的增值收益，以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。

公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金，以及出售公有住房划转的维修资金，按照物业管理区域设总账，按幢设分账。一个物业管理区域内包含两个以上原公有住房售房单位物业的，按其物业范围设分账。

第十二条业主分户账户内维修资金余额不足首期交存额30%的，由维修资金管理部门列出清单并向小区业主委员会或相关业主发出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交。

续交金额应为首期维修资金的交存标准与账户余额的差额，采取一次性补齐的方式。

已办理房屋确权手续但未建立维修资金的住宅项目,应按本办法的交存标准进行补建，补建维修资金应当一次性足额补建。具体补建方案由业主大会决定,业主委员会组织实施，未成立业主委员会的由社区居委会组织实施。

第三章使用

第十三条商品住宅、非住宅的共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的费用,由分担维修责任的业主承担应分摊的费用,并在其分户账中列支。

已售公房的共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用,首先在售房单位交存的维修资金账户中列支。使用业主补交的维修资金时,由分担维修责任的业主承担应分摊的费用,并在其分户账中列支。

第十四条相关业主按照下列规定分担维修责任:

（一）属住宅小区内全体业主共有的共用部位及设施设备,由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

（二）属单幢房屋内业主共有的共用部位及设施设备。该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同承担。

（三）属一个单元内业主共有的共用部位及设施设备,由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

（四）属单元内上下同一侧房屋业主共有的共用部位及设施设备,由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

（五）相邻业主共有部位的维修,由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

（六）与房屋结构相连的储藏室、车库的维修,由储藏室、车库共用关系的业主按照各自拥有建筑面积比例共同承担。

（七）其他使用维修资金的情形，按照“谁受益谁承担”的原则合理分摊。

第十五条维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。

计划使用主要适用于可以提前预见的，以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。可以一次投票集中表决多个计划维修项目，一次表决不超过连续两年的维修资金年度使用计划。

一般使用主要适用于涉及全体或者部分业主的，临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

应急使用适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造。采取应急程序事前不用表决、事后公示。

第十六条计划使用和一般使用维修资金的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十七条维修资金计划使用程序，由业主委员会根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金年度使用计划，经业主大会决定或者经有利害关系的业主表决同意后，连同有关材料报维修资金管理部门审核备案并组织实施。委托物业服务企业实施的，应由业主委员会和物业服务企业签订委托协议书后执行。

第十八条按照维修资金计划使用程序，业主委员会或者其委托的物业服务企业应当按照规定通过公开招标等方式，选聘具有相应能力的单位，签订维修服务合同，组织工程施工、验收、造价决算等工作，并按照工程进度通知维修资金管理部门划款。

第十九条维修资金一般使用程序，由物业服务企业接到业主报修或者发现问题后，会同维修资金管理部门进行现场核实，编制维修资金使用方案，经有利害关系的业主表决同意后，报维修资金管理部门审核备案并组织实施。

未聘请物业服务企业的，由业主委员会或者相关业主按照本办法规定组织实施。

第二十条有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：

（一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；

（二）电梯发生故障影响正常使用需立即维修的；

（三）消防设施存在严重故障需立即维修的；

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；

（五）玻璃幕墙炸裂；

（六）排水管道严重堵塞或爆裂；

（七）地下车库雨水倒灌；

（八）其他可能造成人身安全事故的紧急情况。

第二十一条维修资金应急使用程序：

（一）出现需应急维修情形时，物业服务企业或业主应将有关情况报告业主委员会或社区居委会，经现场共同查验确认后，立即按程序组织维修。

（二）维修组织单位或者个人应当选聘具有相应能力的单位，进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。一次或单项应急使用维修资金金额较大的，应当经过工程造价咨询机构的审核。维修资金管理部门应当按照工程进度将所需维修费用划至有关单位账户。

应急维修涉及电梯等特种设备和消防设施的，还应当由相应主管部门出具鉴定意见和验收合格证明。

（三）应急维修工程费用拨付后，维修组织单位或个人应当将下列材料在小区内明显位置进行不少于5天的公示。

1、维修、更新、改造方案；

2、工程决算报告；

3、工程验收合格证明；

4、涉及户数和分摊方案；

5、维修资金管理部门认为按照规定应该公示的其他材料。

第二十二条相关业主在公示中提出异议的，由异议人与组织维修单位协商解决。协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第二十三条维修和更新、改造组织单位或个人聘请第三方专业机构参与工程施工过程中发生的监理、鉴定、造价审核、验收、管理服务等费用计入维修和更新、改造成本。

维修和更新、改造组织单位或个人应当参照《菏泽市政府集中采购录及限额标准》规定，通过公开招标等方式选择专业施工单位。

第二十四条下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；

（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；

（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

第四章监督管理

第二十五条对已建立维修资金管理的物业区域发生危及房屋使用安全等紧急情况,相关责任人未按规定实施维修和更新、改造的,经相关部门认定后,由县、区维修资金管理部门组织代修,费用从相关业主或售后公有住房维修资金分户账中列支。

第二十六条维修资金管理部门在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于定、活期组合存款，确保资金的保值增值最大化。

维修资金增值收益应当定期分配至房屋账户。

第二十七条房屋所有权转让时,该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持房屋权属证书、身份证等到维修资金管理部门办理分户账更名手续。

第二十八条房屋灭失的,按照以下规定返还维修资金:

(一)房屋分户账中结余的维修资金返还业主;

(二)出售公有住房售房单位提取的维修资金账面余额返还售房单位。

出售公有住房售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。

第二十九条维修资金的财务管理和会计核算，应当执行财政部门有关规定。财政部门应加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十条维修资金管理部门应按照有关规定定期对维修资金管理情况开展财务审计并公开审计结果。

第三十一条维修资金应当建立公示和查询制度，公开电话、网站，接受业主委员会或业主对公共账户和分户账户中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询，接受社会投诉监督。

第三十二条恶意骗取、套用维修资金的单位和个人，或者因业主未按照规定补交、续交维修资金，导致延误维修时机，给相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失，并承担法律责任。

第五章附则

第三十三条在住宅物业管理区域内，单独依法登记权属的车库、储藏室等其他非住宅物业，应当按照本办法规定建立维修资金制度。

第三十四条未成立业主委员会或者业主委员会不能正常履职的，由社区居民委员会在街道办事处或乡镇人民政府的指导和监督下，代行本办法规定的业主委员会的职责。

第三十五条本办法自2023年10月1日起施行，有效期至2028年9月30日。

一、《办法》出台背景

住宅专项维修资金是业主交存的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。我市维修资金管理工作主要依据是原建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》、省住房和城乡建设厅等3部门《山东省住宅专项维修资金管理办法