上海市地方税务局关于本市贯彻《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》的操作意见【部分条款废止】

条款废止 成文日期：2006-07-31

USHUI.NET^®提示：根据《 上海市国家税务局 上海市地方税务局关于发布2017年度税收规范性文件清理结果的公告》 （ 上海市国家税务局公告2017年第7号）规定， 第四条废止

USHUI.NET^®提示：根据《 国家税务总局上海市税务局关于修改部分税收规范性文件的公告》 （ 国家税务总局上海市税务局公告2018年第4号）规定，条款修改，内容如下：

序号	文件名称	文号	制定日期	已废止、失效条款或内容	需要修改的条款	修改后的条款
6	上海市地方税务局关于本市贯彻《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》的操作意见	沪地税所二〔2006〕12号	2006.7.31	第四条	一、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据《通知》第三条的规定实行核定征税。对纳税人转让普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房的，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额；对纳税人转让非普通住房的，以转让收入的2%核定应纳个人所得税额。 普通住房和非普通住房的划分标准，按照上海市财政局、上海市地方税务局、上海市城市规划管理局、上海市房屋土地资源管理局《关于转发〈国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知〉的通知》（沪地税流[2005]59号，以下简称59号文）第一条规定执行。 二、纳税人在办理转让住房交易过户和转移登记手续前，须按规定向各区县税务机关设在房地产交易中心的受理部门（以下简称受理部门）办理自行申报纳税手续，填报《个人住房转让所得个人所得税自行申报表》（以下简称《申报表》，见附件1），并提供下列资料：	一、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据《通知》第三条的规定实行核定征税。对纳税人转让普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房的，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额；对纳税人转让非普通住房的，以转让收入的2%核定应纳个人所得税额。 普通住房和非普通住房的划分标准，按照上海市财政局、国家税务总局上海市税务局、上海市城市规划管理局、上海市房屋土地资源管理局《关于转发〈国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知〉的通知》（沪地税流[2005]59号，以下简称59号文）第一条规定执行。 二、纳税人在办理转让住房交易过户和转移登记手续前，须按规定向各区税务机关设在房地产交易中心的受理部门（以下简称受理部门）办理自行申报纳税手续，填报《个人住房转让所得个人所得税自行申报表》（以下简称《申报表》，见附件1），并提供下列资料：

USHUI.NET^®提示：根据2021年11月30日《 国家税务总局上海市税务局关于公布2021年度税务规范性文件清理结果的公告》 （ 国家税务总局上海市税务局公告2021年第4号）规定，第四条废止

USHUI.NET^®提示：根据《 国家税务总局上海市税务局关于公布税务规范性文件清理结果的公告》(国家税务总局上海市税务局公告2025年第1号》规定，第一条、第四条废止或失效

各区县税务局，各财税分局：

近接《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号，以下简称《通知》），现提出具体操作意见如下：

一、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据《通知》第三条的规定实行核定征税。对纳税人转让普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房的，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额；对纳税人转让非普通住房的，以转让收入的2%核定应纳个人所得税额。

普通住房和非普通住房的划分标准，按照上海市财政局、国家税务总局上海市税务局、上海市城市规划管理局、上海市房屋土地资源管理局《关于转发《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》的通知》 （ 沪地税流[2005]59号，以下简称59号文）第一条规定执行。

二、纳税人在办理转让住房交易过户和转移登记手续前，须按规定向各区税务机关设在房地产交易中心的受理部门（以下简称受理部门）办理自行申报纳税手续，填报《个人住房转让所得个人所得税自行申报表》（以下简称《申报表》，见附件1），并提供下列资料：

（一）产权人的身份证件（原件和复印件）；

（二）购房合同（原件和复印件）；

（三）房屋原值凭证（原件和复印件）；

（四）住房装修费用发票（原件和全部发票清单）；

（五）银行贷款利息的结息清单（原件和复印件）；

（六）转让住房过程中实际支付的手续费、公证费等费用的凭证（原件和复印件）；

（七）税务机关要求提供的其他相关资料。

对转让的住房房地产权证上列明权利人为2人以上（含2人）的，应以每一个权利人为纳税人。

三、纳税人转让以按揭贷款方式购置的住房，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的银行贷款利息的结息清单据实扣除。

四、对转让自有住房并拟在现住房转让1年内按市场价重新购房的纳税人，转让现住房时应缴纳的个人所得税税款，以纳税保证金形式缴纳。

（一）个人住房转让所得应缴纳的个人所得税税款，应在办理交易过户和转移登记手续前，以纳税保证金形式向受理部门缴纳。

（二）个人住房转让所得缴纳纳税保证金时，受理部门在对纳税人填写的《申报表》等相关信息资料审核无误、准确录入后，开具《个人住房转让所得个人所得税纳税保证金解缴单》（以下简称《解缴单》，见附件2）。

（三）纳税人凭《解缴单》到指定开户银行缴纳纳税保证金。受理部门凭加盖银行收讫章的《解缴单》开具《税务代保管资金专用收据》。

纳税人重新购房后，凭房地产权证及购房发票等资料，一次性向收取纳税保证金的受理部门申请退还全部或部分纳税保证金。具体办法另行制定。

五、纳税人转让自用达5年以上的住房，是否属家庭唯一生活用房，必须在《申报表》中如实填列。对纳税人弄虚作假骗取减免税的，一经查实，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

六、纳税人按规定申请减免住房转让个人所得税的，受理部门应认真审核，对符合条件的方可办理有关减免手续。具体审理要求和审核程序，按照59号文有关规定执行。

各主管税务机关要加强同财政部门、房地产管理部门、房地产交易中心等相关部门的沟通和协调，切实做好个人住房转让所得的个人所得税征管工作。对于在具体贯彻执行中遇到的新问题和新情况应及时向市局反映。

附件：1.《个人住房转让所得个人所得税自行申报表》；

2.《个人住房转让所得个人所得税纳税保证金解缴单》。

上海市地方税务局

2006年7月31日

附件

USHUI.NET^®提示：根据《 国家税务总局关于公布现行有效的税收规范性文件目录的公告》 （ 国家税务总局公告2010年第26号）规定，现行有效

USHUI.NET^®提示：根据《 国家税务总局关于修改部分税收规范性文件的公告》 （ 国家税务总局公告2018年第31号）规定，全文修订

全文有效 成文日期：2006-07-18

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，河北、黑龙江、江苏、浙江、山东、安徽、福建、江西、河南、湖南、广东、广西、重庆、贵州、青海、宁夏、新疆、甘肃省（自治区、直辖市）财政厅（局），青岛、宁波、厦门市财政局：
《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。之后，根据我国经济形势发展需要，《 财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》 （ 财税字[1999]278号 ）对个人转让住房的个人所得税应纳税所得额计算和换购住房的个人所得税有关问题做了具体规定。目前，在征收个人转让住房的个人所得税中，各地又反映出一些需要进一步明确的问题。为完善制度，加强征管，根据个人所得税法和税收征收管理法的有关规定精神，现就有关问题通知如下：
一、对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
（一）房屋原值具体为：
1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3.经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。
经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。
5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔2003〕234号）等有关规定，其原值分别为：
（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
（二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
（三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；
（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
本条规定自2006年8月1日起执行。
三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。
四、各级税务机关要严格执行《 国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》 （ 国税发[2005]82号）和《 国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》 （ 国税发[2005]156号）的规定。为方便出售住房的个人依法履行纳税义务，加强税收征管，主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理；地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。
五、各级税务机关要认真落实有关住房转让个人所得税优惠政策。按照《 财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》 （ 财税字[1999]278号 ）的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益。
六、各级税务机关要做好住房转让的个人所得税纳税保证金收取、退还和有关管理工作。要按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）和《国家税务总局、财政部、中国人民银行关于印发〈税务代保管资金账户管理办法〉的通知》（国税发〔2005〕181号）要求，按规定建立个人所得税纳税保证金专户，为缴纳纳税保证金的纳税人建立档案，加强对纳税保证金信息的采集、比对、审核；向纳税人宣传解释纳税保证金的征收、退还政策及程序；认真做好纳税保证金退还事宜，符合条件的确保及时办理。
七、各级税务机关要认真宣传和落实有关税收政策，维护纳税人的各项合法权益。一是要持续、广泛地宣传个人所得税法及有关税收政策，加强对纳税人和征收人员如何缴纳住房交易所得个人所得税的纳税辅导；二是要加强与房地产管理部门、中介机构的协调、沟通，充分发挥中介机构协税护税作用，促使其协助纳税人准确计算税款；三是严格执行住房交易所得的减免税条件和审批程序，明确纳税人应报送的有关资料，做好涉税资料审查鉴定工作；四是对于符合减免税政策的个人住房交易所得，要及时办理减免税审批手续。