上海市规划和自然资源局关于印发《上海市不动产登记技术规定》的通知

沪规划资源规〔2021〕1号

各区规划和自然资源局、市自然资源确权登记事务中心、各区自然资源确权登记事务中心（不动产登记事务中心）:

为贯彻落实《中华人民共和国民法典》，全面实施不动产统一登记，根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《上海市不动产登记若干规定》等规定，结合本市实际，我局制定了《上海市不动产登记技术规定》，已经2021年2月22日第27次局长办公会审议通过。现印发给你们，请遵照执行。

本技术规定自2021年3月1日起施行，有效期至2026年2月28日。《上海市不动产登记技术规定》（沪规土资籍规〔2016〕760号）同时废止。

上海市规划和自然资源局

2021年3月1日

文件正文见附件

关于印发《上海市不动产登记技术规定》的通知的政策解读

2021-03-02 市规划资源局

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）已经于2021年1月1日实施。2020年11月27日上海市人大常委会审议通过的《上海市不动产登记若干规定》也将于2021年3月1日施行。为了全面贯彻实施这两部法律、法规，我局制定了《上海市不动产登记技术规定》(以下简称《技术规定》)。

本次《技术规定》的修订主要回应以下现实需要：

一是遵循与细化国家与本市不动产登记立法，进一步完善不动产登记制度的需要。《民法典》新增的居住权、土地经营权等不动产权利登记，修改的抵押财产转让规则；《若干规定》细化的不予登记情形，明确的宅基地使用权及房屋所有权的登记、因风貌保护等需要保留房屋的登记以及受让划拨土地上房地产转移登记等规则，亟待《技术规定》补充调整。

二是契合国家与本市不动产登记改革与服务创新，进一步规范不动产登记行为的需要。按照国家和本市深化“放管服”改革、优化营商环境重大决策部署的要求，本市在推进“互联网+不动产登记”、依托“一网通办”网上办理不动产登记、部门间信息互通共享及优化登记流程、压缩办理时限等工作中积累了丰富的经验，形成了新举措、新成果，亟需在制度层面进一步固化规范。

三是总结不动产统一登记实践经验，进一步提升登记质效的需要。随着不动产统一登记工作的开展，部分制度随着实践探索也在不断完善，如不动产登记失信信息管理、未经公证的继承（受遗赠）不动产转移登记、依职权更正登记等。登记实务中积累的实际操作经验和特色做法，也迫切需要在《技术规定》中对相关内容进一步修改完善。

修订的《技术规定》承继了原《技术规定》的体例，新增了居住权登记制度，土地经营权登记制度，修改完善了抵押财产转让规则，分设了抵押权和地役权登记规则。根据《若干规定》将“文件登记”调整为“与不动产权利有关事项的记载”。《技术规定》按照总则、一般规定、各类不动产权利的首次、转移、变更和注销登记、预告登记、更正登记和异议登记、查封登记、与不动产权利有关事项的记载、特别规定、附则的逻辑顺序予以规范。《技术规定》分为19章。修订的主要内容如下：

（一）关于居住权登记

新增的居住权章节，充分考虑不动产登记一线工作人员的需求，一是明确了居住权登记的适用情形和程序。当事人以合同的方式或者以遗嘱的方式设立居住权的，应当申请首次登记。因居住权人的姓名、居住权期限、居住条件和要求、居住权人的增减发生等发生变化的，当事人可以申请居住权变更登记。因居住权期限届满、居住权人死亡、居住权人放弃权利，生效法律文书等导致居住权消灭的，当事人可以申请居住权注销登记。二是规定了居住权登记收件材料和核准条件。当事人可以凭身份证明及居住权设立、变更、注销的原因文件等申请登记。考虑到居住权是对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，原则上不动产登记簿上记载为居住用途的房屋可以设立居住权，商铺、厂房、办公楼不能设立居住权。对于房屋共有的情形下，房屋共有人的一方为他人设立居住权的，《技术规定》明确要求其他共有人一并申请。三是明确了居住权登记业务办理流程。以遗嘱方式设立居住权的，居住权登记可以先于继承的转移登记办理，也可以与继承不动产的转移登记一并办理。受遗赠设立居住权的，申请人还应当召集全部继承人或者遗产管理人到场确认，并提交书面确认声明。

（二）关于抵押权登记

为做好与《民法典》《土地管理法》《农村土地承包法》相关内容的衔接，本次修订完善了不动产抵押权登记相关条款。一是保障抵押不动产依法转让。当事人办理不动产抵押权首次登记时，申请将“禁止或限制转让抵押财产的约定”记载于不动产登记簿的，登记机构应当予以记载。不动产登记簿上没有“禁止或者限制转让不动产的约定”的，抵押期间，抵押人依法转让抵押不动产的，依据当事人的申请，登记机构可以一并办理抵押权的变更登记或者转移登记和不动产转移登记。二是明确按照当事人的约定记载抵押担保范围。当事人对主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管抵押财产和实现担保物权费用等抵押担保范围有明确约定的，登记机构应当按照当事人的申请记载在不动产登记簿中。三是细化抵押权变更登记类型和要求。将抵押权变更登记分成两种类型，并以列举形式细化了相应适用情形。其中，对于不动产抵押权人姓名或名称发生变更申请变更登记的，明确可以由抵押权人凭相应变更材料进行单方申请，最大限度方便群众办理。

(三)关于宅基地登记

党中央、国务院高度重视宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作。2019年《中共中央国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》（中发〔2019〕12号）要求，“加快完成房地一体的宅基地使用权确权登记颁证”。按照中央要求，市委市政府高度重视，把“推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证，落实宅基地集体所有权、保障宅基地使用权农户资格权和农民房屋财产权”写入本市《关于贯彻〈中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见〉的实施意见》之中，并作为2020年乡村振兴战略实施79项重要任务之一予以落实。本次《技术规定》修订着重修改明确了政府组织的宅基地使用权及房屋所有权登记的程序、收件要求和核准条件。规定了农户建房应当推选户代表申请登记、户成员名单在不动产登记簿中记载、依法利用宅基地已建造房屋及其附属设施的，申请人应当申请宅基地使用权及房屋所有权的首次登记,并进一步明确转让宅基地及房屋申请转移登记的，受让方应当是农村集体经济组织成员的规则。