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青岛市住房和城乡建设局​关于印发《青岛市新建商品房交易合同网签备案办法》的通知

青岛市住房和城乡建设局关于印发《青岛市新建商品房交易合同网签备案办法》的通知

成文日期2022-01-21
各区(市) 住房和城乡建设主管部门,西海岸新区住房和城乡建设局,局属相关单位,各房地产开发企业,各有关单位:


  为进一步规范我市新建商品房交易行为,现将《青岛市新建商品房交易合同网签备案办法》印发给你们,请认真贯彻执行。


  青岛市住房和城乡建设局


               2022年1月21日

青岛市新建商品房交易合同网签备案办法


  第一条  为规范本市新建商品房交易行为,简化办事流程,维护交易当事人合法权益,促进房地产市场平稳健康发展,根据有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。


  第二条  本市行政区域国有土地上新建商品房交易合同网签备案及其监督管理,适用本办法。


  本办法所称新建商品房交易是指取得商品房预售许可、现售备案证明的新建房屋进行买卖、租赁、抵押的行为,交易过程中形成的认购协议、补充协议等对交易当事人权利和义务作出约定的内容应一并备案。


  第三条  市住房和城乡建设主管部门负责全市商品房交易合同网签备案监督指导工作,具体承担市南区、市北区、李沧区商品房交易合同网签备案工作和青岛市房屋交易服务平台(以下简称交易服务平台)建设、维护工作。


  其他区(市)住房和城乡建设主管部门按照职责分工负责辖区内商品房交易合同网签备案的具体实施工作,负责本辖区内因商品房交易合同网签备案产生的违法违规、投诉行为的调解、查处工作。


  第四条  商品房开发建设单位(以下简称建设单位)应通过交易服务平台就其建造的商品房与他人签订商品房交易合同,并向市、区(市)住房和城乡建设主管部门提报合同网签备案。


  市、区(市)住房和城乡建设主管部门应推行“互联网大厅”模式,利用大数据、人脸识别、电子签名、区块链等技术,加快移动服务端建设,实现商品房交易合同网签备案掌上办理、不见面办理,同时将交易服务平台端口延伸至建设单位、金融机构,方便房屋交易主体就近办理、当场办结。


  第五条 建设单位在办理商品房交易合同网签备案时,应当向市、区(市)住房和城乡建设主管部门申请办理网上用户认证,并遵守新建商品房网签备案的各项操作规程,对提交材料的真实性和合法性负责。


  新建商品房项目自取得商品房预售许可、现售备案证明等具备交易条件起10日内,由建设单位将下列材料上传交易服务平台,进行信息网上公示:
  (一)商品房预售许可证、现售备案证明;


(二)《商品房预(销)售方案》、项目概况、配套设施及公共配套情况;


(三)《不动产权证》、《建设工程规划许可证》、商品房物业管理区域的规划平面图、户型图、《建筑工程施工许可证》;


(四)楼盘表,包括总的单元(套)数,以及每单元(套)的部位、结构、建筑面积、规划设计用途等房屋基本属性、政策属性、用途属性和安全属性;


(五)拟交易价格,房屋预售的还应公布预售资金监管银行、监管账户和账号信息,以及房屋拟竣工交付日期;


(六)商品房认购协议、买卖合同示范文本及补充协议,租赁合同,抵押合同;


(七)销售人员信息。代理销售的,还应当提交代理销售机构的身份证明、委托销售合同等。


第六条  建设单位与当事人签订新建商品房交易合同,办理合同网签备案,主要包括:


(一)主体信息,交易当事人双方的身份信息;


(二)房屋信息,房屋基本属性、用途属性、政策属性、安全属性等;


(三)交易信息,交易方式(买卖、租赁、抵押等)、交易价格、金额和付款方式等;


(四)签章信息,交易当事人电子签章或纸质合同签章的扫描件。


建设单位可直接使用交易服务平台提供的信息系统终端,也可以通过自有信息系统与交易服务平台对接。


第七条  交易服务平台自动完成合同的校核,除本办法第八条规定的情形外,即时生成商品房交易合同备案编号,并通过交易服务平台向交易当事人反馈备案信息,发送交易合同密码。


交易当事人凭交易合同密码可打印或查询合同。交易服务平台的信息发布系统房源信息栏内显示该房屋为“已认购”、“已签约”。


第八条  交易服务平台自动识别商品房交易合同网签的相关信息,对于有下列情形之一的,不予备案:


(一)房屋不在预售许可、现售备案范围内;


(二)房屋已被交易,显示“已认购”、“已签约”;


(三)建设单位名称与核准预售许可的预售人或现售备案的销售人名称不一致;


(四)商品房预售的,经预售资金监管系统核算,预售资金未按合同约定存入预售资金监管账户;


(五)合同内容不完整,相关信息录入不全;


(六)未按规定将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户;


(七)被司法机关或行政机关裁定、决定查封限制房地产权利或其它法律法规政策禁止交易的。


第九条  新建商品房买卖合同网签备案后、不动产登记受理前,交易当事人经协商一致,同意变更已备案合同的,各方当事人可共同通过交易服务平台自行办理,交易当事人、标的物变更除外。


对变更以下内容之一的,交易当事人应签订书面协议,由建设单位向市、区(市)住房和城乡建设主管部门申请办理合同备案变更手续:


(一)共同买受人之间减少共有人;


(二)家庭成员(夫妻及未成年子女)之间更名(含增加或减少共有人);


(三)买受人姓名或名称、身份证号码或社会统一信用代码录入错误。


第十条  在申请不动产登记手续前,交易当事人经协商一致解除或终止合同履行的,由建设单位向市、区(市)住房和城乡建设主管部门申请办理合同备案注销手续,市、区(市)住房和城乡建设主管部门应于当日完成。


经仲裁机构、人民法院生效法律文书确认合同解除、无效或被撤销的,一方当事人可到市、区(市)住房和城乡建设主管部门单方申请注销合同备案。


第十一条  市住房和城乡建设主管部门应当与自然资源和规划、公安、民政、金融、住房公积金、教育、市场监管、统计、法院等部门和单位建立信息共享机制,为当事人办理不动产登记、贷款、住房公积金、子女入学、市场主体登记、强制执行等业务和公共服务提供便利。


第十二条  市住房和城乡建设主管部门应当加强房地产开发企业、房地产销售代理机构及其从业人员信用管理,进一步完善信用评价体系,定期向社会公布其诚信情况,促进房地产行业发展和从业人员素质提高。


第十三条  建设单位及其工作人员有下列行为之一的,由市、区(市)住房和城乡建设主管部门予以约谈,并责令改正;情节严重或拒不改正的,可依法暂停网签,计入信用档案并公开披露:


(一)存在本办法第八条规定情形之一且建设单位已与购房人、承租人签订交易合同的;


(二)提供虚假信息资料办理商品房交易合同备案及其变更、注销或存在其他虚假交易情形的;


(三)利用合同备案及其变更、注销等业务向购房人、承租人收取费用的;


(四)为购房人、承租人提供不实资料的。


第十四条  本办法自2022年3月1日起实施,有效期至2027年2月28日。




关于《青岛市新建商品房交易合同网签备案办法》政策解读
成文日期2022-01-21发布日期2022-01-21
  一、文件修订背景


  2005年6月,为提高商品房交易信息透明度,规范商品房销售行为,保障交易公平公正,市政府办公厅印发了《青岛市商品房销售合同网上备案和登记办法》。《办法》施行以来,对推进我市商品房销售合同网签备案工作发挥了积极作用。但随着房地产市场发展逐渐成熟,其政策环境、管理手段、市场运行情况等均出现了很大变化,通过及时的制度创新与适宜的政策调整,确保房地产平稳健康发展,既是促进房地产市场良性循环的客观要求,也是满足新形势下的房地产市场监管的实际需求。


  二、制定依据


  (一)《民法典


  (二)《中华人民共和国城市房地产管理法


  (三)《中华人民共和国电子签名法》


  (四)《城市房地产开发经营管理条例


  (五)《商品房销售管理办法


  (六)《城市商品房预售管理办法


  (七)《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》(建房〔2018〕128号)


  (八)《住房和城乡建设部关于印发房屋交易合同网签备案业务规范(试行)的通知》(建房规〔2019〕5号)


  (九)《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》(建房规〔2020〕4号)


  (十)《山东省商品房预售资金监管办法》(鲁建房字〔2017〕1号)


  三、主要内容


  《青岛市新建商品房交易合同网签备案办法》共十六条,主要规范了以下内容:


  (一)扩大网签备案范围。将商品房买卖合同网签备案扩展到商品房买卖、租赁、抵押等交易合同备案,同时交易过程中形成的认购协议、补充协议等对交易当事人权利和义务作出约定的内容一并备案,促进交易信息更加完善。


  (二)加强行业主体管理。针对房地产开发企业信息公示不透明等问题,要求凡取得交易资格的项目均应申请办理网上用户认证,录入企业和从业人员等基本信息,取得服务用户操作权限。逐步建立以主体监管为核心,以入网备案为抓手,以合同备案、日常监管和现场检查为轴线的多维度、深层次、全周期监管。


  (三)明确网签备案内容。依托信息系统建设,通过统一规范房屋网签备案业务流程,实时提取合同备案中的交易双方身份信息、房屋自然属性、政策属性、规划设计用途、交易价格和付款方式等内容,夯实房屋信息基础数据库。


  (四)优化网签备案方式。适应信息化建设要求,备案方式均为网签备案,建设单位通过青岛市房屋交易服务平台签订商品房交易合同并提交备案,无需报送纸质材料或现场验核,实现业务办理“零跑腿”。同时,利用信息化手段加强房源核验和购房人实名核验,有助于防范一房多卖、一房多价等现象,有助于形成更安全的房源信息和规范交易行为,对于约束房企的违规行为等有积极作用。


  (五)实现信息透明公开。具备交易条件的新建商品房均通过房屋交易服务平台公示,市民只需上网查看,就能了解各项目详细信息。交易合同网签备案成功后,交易服务平台即时生成商品房交易合同备案编号,实现“网签即备案”。同时通过系统关联、实时监测,及时发现交易房屋存在的问题,实现对交易弱势方的权益保护。


  (六)明确不予备案的情形。主要是未取得交易资格的房屋、已被交易的房屋、交易资金未进入监管账户的房屋、被司法机关或行政机关限制交易的房屋等,其签订的房屋交易合同将无法取得备案手续。通过建立交易合同网签备案系统和预售资金监管系统、不动产登记系统的数据共享机制,并打通系统。实现预售资金实时监控、智能分析、预警稽核自动化,将预售资金清晰明确至每一户,管好、用好预售资金。实现房屋交易信息与不动产登记信息的实时互联互通,保障交易安全。


  (七)简化变更注销条件。充分尊重交易当事人意愿,弘扬契约精神,坚持申请人对提交材料真实性负责的责任与诚信原则,简化合同变更、解除程序。除交易当事人、标的物外,均可由交易当事人共同通过交易服务平台自行办理,备案机构不再另行设置合同撤销的限制条件。


  (八)提升公共服务水平。按照深化“放管服”改革,优化营商环境要求,进一步加强房屋网签备案信息共享,将合同备案数据与金融、公积金、税务、公安、民政、教育、市场监管、统计、法院等部门和单位及银行业金融机构等推送或共享,实现审管联动的系统性、全面性、即时性和互动性,又促进了审批与监管工作的有效衔接,提高政府办事效率。


  (九)完善行业信用体系。将房地产开发企业及从业人员在交易合同网签备案行为纳入信用管理机制,对未按照要求开展经营活动的各类主体,采取警示约谈、限期整改、暂停网签、通报批评、记入信用档案等措施进行处理。变均衡监管为差异化监管,对诚信守法者“无事不扰”,对违法失信者“利剑高悬”,将监管压力变动力,从源头上规范企业行为,推动行业持续健康发展。