山东省地方税务局关于印发《山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法》的通知【全文废止】

USHUI.NET^®提示：根据《山东省地方税务局关于公布部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》（山东省地方税务局公告2011年第5号）的规定，本文第二条中“车船使用税（车船牌照使用税）”、“外商投资企业（包括港、澳、台）暂不征收城镇土地使用税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加”；第十二条、第十五至第二十六条废止；第三十条第四款；第三十四条；第三十八条第一款；第三十九条；第四十一条中“房地产开发企业与个人订立的购房合同，暂免贴花”；第四十四条第一款废止。

根据《 山东省地方税务局关于明确土地使用税和印花税若干政策问题的通知》 （ 鲁地税函〔2008〕126号）规定，对个人购买商品房免贴印花的规定同时废止

根据《山东省地方税务局关于公布废止营业税规范性文件目录的通知》（鲁地税发[2010]34号）规定，第十二条废止

根据《山东省地方税务局关于公布全文失效废止的税收规范性文件目录的公告》（山东省地方税务局公告2015年第2号）规定，全文废止。

各市地方税务局、省局直属分局：

为了加强房地产企业地方税收征收管理，促进房地产行业的健康发展 ，根据国家税收法律、法规的有关规定，省局制定了《山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法》，现印发给你们，请结合《山东省人民政府办公厅关于加强税收征管增加财政收入的意见》（鲁政办发[2004]101号），认真贯彻执行。执行中发现的问题，请及时报告省局(税管一处)。

二ΟΟ五年三月十四日



第一章  总则

第一条  为了规范房地产开发企业的税收管理，促进房地产行业的健康发展，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及其他有关税收法律法规的规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条  在我省境内从事房地产开发的企业(以下简称房地产开发企业)，应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税（城市房地产税）、车船使用税（车船牌照使用税）、印花税、个人所得税、教育费附加等地方税收（费）。外商投资企业（包括港、澳、台）暂不征收城镇土地使用税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

本办法所称的房地产开发企业，是指进行基础设施、房屋等不动产的投资建设，并且销售开发产品或者转让土地使用权的单位。



第二章  营业税

第三条  房地产开发企业有偿提供应税劳务、销售不动产、转让无形资产（以下简称“应税劳务”）应按规定缴纳营业税，计算公式为：

应纳营业税税额=营业额×适用税率

第四条  销售不动产是指有偿转让建筑物、构筑物、土地附着物所有权的行为；转让土地使用权是指将拥有的土地使用权有偿转让给其他单位和个人的行为。有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。

第五条  房地产开发企业下列行为属于销售不动产或转让土地使用权：

一、取得的土地使用权或者不动产抵顶工程款、贷款等债务的；

二、不动产用于安置拆迁户的；

三、将不动产作价作为股利分配给股东，所有权转移的；

四、将取得的土地使用权和开发产品换取其他单位、个人的非货币性资产的。

第六条  房地产开发企业转让不动产有限产权或永久使用权，以及将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产征收营业税；利用自有施工力量，自建建筑物后销售的，其自建行为视同提供建筑业劳务。

第七条  房地产开发企业转让已完成土地开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按 “转让土地使用权”征收营业税；转让已进入建筑施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。

在建项目是指立项建设尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

第八条  对虽未办理过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给购买方，并向购买方收取了房地产价款或其他经济利益的，应按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税。

第九条  房地产开发企业取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位的要求进行施工，并向对方预收房款，工程完工后，办理产权转移手续的，应按“销售不动产”征收营业税。

有关单位和个人出售委托房地产开发企业代建的房屋，应按“销售不动产”征收营业税，其计税营业额为向购房者收取的全部价款和价外费用。

第十条  房地产开发企业销售开发的不动产，其营业额包括全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，如开发商向购房者收取延期付款利息、集中供热、管道煤气、有线电视、电话等费用（不包括住房维修基金）。

房地产开发企业以“还本”方式销售不动产，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除“还本”支出。

第十一条  房地产开发企业销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计征营业税。

上款所称“购置的不动产”、“受让的土地使用权”，是指开发商不参与开发、建设，以购买或者交换方式，直接取得所有权（或使用权）原属于其他单位和个人的不动产、土地使用权；“购置或受让原价”是指购买不动产实际支付的价款，取得土地使用权实际支付的价款，不包括房产、土地使用权交易过程中缴纳的税费和土地整理费用，并且必须凭发票等合法有效凭据才可计算扣除。

第十二条  房地产开发企业赠送不动产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

一、按本企业当月销售的同类不动产的平均价格核定；

二、按企业近期销售同类不动产的平均价格核定；

三、按下列公式核定计税价格：

销售额＝房地产开发成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）

其中，成本利润率为10%，营业税税率为5%。

根据《关于公布废止营业税规范性文件目录的通知》（鲁地税发[2010]34号）文件的规定，此条失效。

第十三条  营业税的纳税义务发生时间，为房地产开发企业收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的（包括收取的购房定金），为收到预收款的当天。

一、一次性全额收款方式销售开发产品、转让土地使用权的，为收讫销售和转让收入价款或取得索取收入价款凭据（权利）的当天。

二、以分期收款方式销售开发产品的，以销售合同或协议约定的付款日作为纳税义务发生时间；购房者提前付款的，为收到付款的当天。

三、采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日作为纳税义务发生时间，余款的纳税义务发生时间为银行按揭贷款办理转账的当天。

四、房地产开发企业将不动产无偿赠送他人的，其营业税纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。

第十四条  房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产，应当向土地或不动产所在地的主管地方税务机关申报缴纳营业税，并按规定开具税务发票或税务收据。



第三章第三章  企业所得税

第十五条  实行独立经济核算的房地产开发企业，应当就其取得的生产、经营所得和其他所得，按有关规定缴纳企业所得税（外商投资企业和外国企业外从事房地产开发的，按规定缴纳外商投资企业和外国企业所得税）。计算公式为：

应纳企业所得税额=应纳税所得额×适用税率

应纳税所得额=每一纳税年度收入总额-准予扣除支出项目金额

第十六条  房地产开发企业的收入总额，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程或劳务结算收入、出租房租金收入、视同销售的收入、商品房售后服务收入和其他收入等。

第十七条  房地产开发企业按以下原则分别确认收入的实现：

一、开发产品销售收入的确认

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。

（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额，于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格，于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格，于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

4、采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格，于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：

1、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。

二、房地产企业在下列情况下，应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时，视同销售确认收入：

（一）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等。

（二）将开发产品转作经营性资产。

（三）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者。

（四）以开发产品或自有资产抵偿债务，包括企业以开发产品或自有资产直接抵偿债务，企业以开发产品或自有资产作为抵押向他人借款，逾期不能偿还本金，而将抵押品赔付债权人的。

（五）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

三、代建工程和提供劳务收入的确认

（一）房地产开发企业代建工程和提供劳务在同一年度内开始并完成的工程或劳务，应在工程竣工验收办妥交接手续或劳务完成，结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现，确认的金额为合同或协议总金额。工程或劳务跨年度的，应按完工百分比法按季确认收入的实现。

（二）房地产开发企业在代建工程提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

四、出租房租金收入的确认

出租房屋按合同、协议约定的承租方付租日期应付的租金，确认为营业收入的实现。

第十八条  房地产开发企业以合同、协议或其他方式约定并实际取得的定金、预收房款以及其他具有预收款性质的各种款项，应于企业实际收到定金或预收款之日确认预售收入的实现。

房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预售收入的利润率不得低于15%（包括15%）。由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。

具体调整方法如下：

一、房地产开发企业进行企业所得税预缴年度申报时，应将当期取得的预售收入乘以规定的利润率计算出预计利润额，在纳税申报表中的“纳税调整增加额”栏次反映。

二、预售开发产品完工后，按规定结转销售收入、销售成本时，对已经通过纳税调整计算的预售收入的预计营业利润额，在纳税申报表中的“纳税调整减少额”栏次反映。

房地产开发企业按规定对预售收入进行纳税调整，应在申报时随申报表附报《预售收入纳税调整表》（附表1）。

第十九条  房地产开发企业发生的销售折扣，如果企业在销售合同中明确给予买方的折扣、折让，且销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，允许税前扣除，其他方式的各种折扣、折让一律不能冲减其销售收入。

第二十条  房地产开发企业每一纳税年度准予扣除的支出项目包括开发、经营过程中发生的、与取得收入相关的成本、费用、税金和损失。房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。

一、房地产开发企业应以独立编制“建筑工程预算书”（包括独立编制设计预算和施工图预算）的单位工程为成本核算对象，分别核算建造成本。对支付的属于多个成本核算对象的开发费用，应按建筑面积等合理的方法在各成本核算对象之间进行分配。

二、房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品建造成本，是指房地产开发过程中实际发生的，已实现销售的开发产品所发生的建造成本。具体计算公式如下：

可售面积单位工程成本=成本核算对象总建造成本/成本核算对象总可售面积

当期可扣除的销售成本=Σ各成本对象已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

三、开发产品建造成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用、借款费用及其他费用等。

（一）土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

（二）前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

（三）建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。

（四）基础设施建设费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（五）公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。凡是建成后产权属于房地产开发企业继续从事生产经营活动的绿地、花园、停车场、商业网点、教育设施及会所等，其相应支出不能计入开发产品建造成本。

（六）开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、各项临时设施摊销等。

各项临时设施摊销是指现场临时作业棚、材料库、办公室、临时性简易周转房，以及临时搭建的职工宿舍、食堂等临时性福利设施，其建造时的实际支出可直接计入成本核算对象，属于不同成本核算对象的，应在各成本核算对象之间进行分摊。

（七）借款费用是指为建造开发产品借入资金，在成本对象完工前发生的利息等。

第二十一条  房地产开发企业预提成本、费用不得税前扣除。

房地产开发企业的土地征用及拆迁补偿费、公共配套设施费应以实际支付或上缴数，按规定在税前扣除。属于成本对象完工前发生的，直接摊入相应的成本对象；属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分准予在当期扣除。

第二十二条  房地产开发企业发生的下列支出，按规定的标准和范围扣除。

一、开发产品销售之前发生的装饰费应在当期已实现的销售面积和装饰工程总面积之间分摊，属于当期已实现销售面积承担的部分，允许税前扣除，剩余的留待实现销售时做税前扣除。

二、售后维修费用。房地产开发企业对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的维修费，可按实际发生额进行扣除。

三、土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。

四、广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。

五、折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧，并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。

第二十三条  房地产开发企业在计算应纳税所得额时，下列项目不得扣除：

一、资本性支出、无形资产的受让开发支出；

二、因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金以及被没收财物的损失；

三、各项税收的滞纳金、罚金和罚款；

四、国家税收法规规定可提取的准备金之外的任何形式的准备金；

五、各种赞助支出；

六、非法支出；

七、自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分；

八、税收法规有具体扣除范围和标准（比例或金额），实际发生的费用超过或高于法定范围和标准的部分；

九、与取得收入无关的其他各项支出;

十、非法定凭证载名的支出。

第二十四条  实行核定应税所得率征收企业所得税的房地产开发企业，其应税所得率应根据企业经营实际在10-30%之间确定。

第二十五条  企业所得税按年计算、分月（季）预缴，月份或者季度终了后15内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。

第二十六条  房地产开发企业应向其实际经营管理所在地主管税务机关申报缴纳企业所得税。



第四章第四章  土地增值税

第二十七条  房地产开发企业在我省境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的，应缴纳土地增值税。计算公式为：

应纳土地增值税税额=增值额*适用税率

增值额=收入总额-扣除项目金额

第二十八条  房地产转让收入是指纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预收款、定（订）金和其他经济利益。包括货币收入、实物收入和其他收入。

第二十九条  纳税人“以房抵债”、“以房抵息”、“以房换房”，且发生产权转移的，应视为取得“房地产转让收入”缴纳土地增值税。纳税人将其开发的房产赠与他人的，应比照上述规定执行。

第三十条  土地增值税的计算扣除项目，具体为：

一、取得土地使用权所支付的金额。包括：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

二、 房地产开发成本。指纳税人开发土地和新建房及配套设施实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

三、房地产开发费用。指与开发土地和新建房及配套设施有关的销售费用、管理费用、财务费用。

房地产开发企业不能按开发项目实际发生的费用进行扣除的，应按以下标准扣除：

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本金额之和的百分之五计算扣除。

（二）财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本金额之和的百分之十计算扣除。

四、与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房地产交纳的教育费附加和经省以上人民政府批准征收的规费、基金，也可视同税金予以扣除。

五、根据取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计百分之二十的扣除。

第三十一条  土地增值税的计算扣除项目采取正列举的办法，凡本办法未列举的项目支出，均不得在计算土地增值税时予以扣除。

第三十二条  房地产企业发生的下列业务，按照规定扣除：

一、纳税人将其开发的房产赠与他人视同“实现销售”的，其开发该房地产的成本、费用，可在征收土地增值税时作为扣除项目计算扣除。

二、地方政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果是计入房价中向购买方一并收取的，在计算土地增值税扣除项目金额时可予以扣除；如果未计入房价中，而在房价之外单独收取的，在计算土地增值税扣除项目金额时不得扣除。

三、房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，凡单独转让土地使用权的，按照转让土地使用权面积占开发土地总面积的比例分摊其相应扣除项目金额；凡转让土地使用权同时转让地上建筑物的，按照转让建筑物的建筑面积占总规划面积的比例计算分摊其相应扣除项目金额。

四、纳税人拆迁安置超面积返还部分应取得的收入，或者拆迁安置中对外销售部分取得的收入，可作为该房地产扣除项目的冲减因素。

第三十三条  土地增值税实行30-60%的四级超率累进税率。

第三十四条  房地产开发企业在项目全部竣工结算前取得的房地产转让收入，实行土地增值税预征管理，预征率为0.5-3%。其计算公式为：

应预缴税款=转让房地产收入×预征率。

已预缴的税款少于应缴税款的，应在主管地税机关核定的期限内结清应补缴的税款。预缴税款超过应缴税款的，主管地税机关应及时办理退税，或者经纳税人同意抵缴其他纳税项目应缴纳的土地增值税税款。

第三十五条  纳税人应在房地产单位项目竣工决算后30日内，持房地产开发合同、土地受让合同、建设项目立项报告批复文件及建设工程规划批复、税务登记证、土地增值税项目登记表、土地增值税申报表、预缴土地增值税完税凭证及其他有关资料到主管地税机关申请办理土地增值税税款清算。

主管地税机关在土地增值税清算时，应审核转让房地产收入总额、扣除项目金额、预缴土地增值税额、多用途房地产开发项目面积划分情况及其他需审核的项目。

第三十六条  有下列情况之一的，纳税人应对未竣工决算房地产开发项目申请土地增值税清算:

一、纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目;

二、纳税人申请办理注销税务登记。

纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的，应自转让合同签订之日起30日内提出清算土地增值税申请。

纳税人申请办理注销税务登记的，应在办理注销税务登记前提出清算土地增值税申请。

第三十七条  房地产开发企业应向其所转让房地产所在地的主管地税机关申报缴纳土地增值税。



第五章第五章  其他税种及附加

第三十八条  城市维护建设税

一、内资房地产企业以实际缴纳的增值税、消费税、营业税为计税依据，计算缴纳城市维护建设税。

二、城市维护建设税实行地区差别比例税率，纳税人所在地为城市市区、县城和建制镇、其他地区的税率分别为7％、5％、1％。

三、税额计算

应纳城市维护建设税税额＝缴纳的三税（增值税、消费税、营业税）×适用税率

四、房地产开发企业城市维护建设税的征收管理比照营业税的有关规定办理。

第三十九条  车船使用税

一、房地产企业按其拥有并且使用的车辆和船舶的种类、吨位和规定的税额计算缴纳车船使用税或车船使用牌照税。

二、税额计算

客车应纳税额＝应纳税车辆×适用税额

货车应纳税额＝载重净吨位×60元

三、车船使用税按年计算、分期缴纳。由房地产开发企业所在地地税机关负责征收。

外商投资企业（包括港、澳、台）缴纳的车船使用牌照税比照车船使用税的规定办理。

第四十条  房产税

一、房地产企业在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产应计算缴纳房产税或城市房地产税。

二、对自用的房屋，按房产原值一次减除30％后的余值作为计税依据，税率为1.2％；对于出租的房屋，以租金收入为计税依据，税率为12％；

三、房产税按年计算、分期缴纳。房产税由房产所在地地税机关征收。城市房地产税比照办理。

外商投资企业（包括港、澳、台）缴纳的城市房地产税比照房产税的规定办理。

第四十一条  印花税

一、房地产企业书立、领受属于征税范围内所列凭证的，均应缴纳印花税。

二、征税范围、税率和计税依据

1、购销合同。按购销金额的万分之三计算缴纳。房地产开发企业与个人订立的购房合同，暂免贴花。

2、加工承揽合同。按加工或承揽收入的万分之五计算缴纳。