上海市规划和自然资源局关于修改并重新印发《关于落实〈关于深化城市有机更新促进历史风貌保护工作的若干意见〉的规划土地管理实施细则》的通知
沪规划资源风〔2021〕176号
各区规划资源局、局机关各处室、局属各相关单位:
报经市政府同意，决定对《关于落实〈关于深化城市有机更新促进历史风貌保护工作的若干意见〉的规划土地管理实施细则》（沪规土资风〔2018〕380号）作如下修改：
将文中涉及“定向挂牌方式”的表述，统一修改为“定向挂牌、协议等方式”。
现将修改后的文件重新印发，自印发之日起施行。
上海市规划和自然资源局
2021年5月17日
关于落实《关于深化城市有机更新促进历史风貌保护工作的若干意见》的规划土地管理实施细则
根据十九大有关加强文化遗产保护传承的精神，为实施《关于深化城市有机更新促进历史风貌保护工作的若干意见》（沪府发〔2017〕50号，以下简称《意见》），进一步细化落实历史风貌保护相关规划土地管理配套政策，促进历史风貌保护和居民生活环境改善，制定本细则。
一、指导思想和适用范围
（一）指导思想。贯彻落实十九大精神，坚持“以保护保留为原则、拆除为例外”的总体工作要求，按照有机更新、整体保护的理念，创新机制、完善政策、活化利用，将历史风貌保护与城市功能完善和空间环境品质提升有机结合，逐步改善居民生活环境。
（二）基本原则。一是坚持规划引领、严格保护。因地制宜，统筹规划，严格按照保护规划要求，落实各项保护措施，完善市政基础设施和公共服务设施，改善居民生活环境。二是坚持区域统筹、分类施策。保护规划的编制和实施应当统筹考虑整体功能布局和历史风貌特色，根据区域特点和发展需求合理确定保护更新方式，提出配套支持政策和措施。三是坚持政府引导、多方参与。市区规划资源部门要加强统筹协调，充分调动所在地居民及社会参与历史风貌保护规划的积极性，妥善落实保护保留历史建筑所有权人和使用者的保护责任，加强社会和市场参与历史风貌保护的引导和监督工作。
（三）适用范围。本细则适用于按照《历史文化名城名镇名村保护条例》、《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》、《上海市文物保护条例》等法律法规确定的历史文化风貌区、风貌保护街坊、风貌保护道路（街巷）、保护建筑（包括不可移动文物和优秀历史建筑）以及经法定程序认定的其他保护保留对象的保护管理工作。
二、工作机制和部门职责
在市历史风貌保护工作机制的基础上，建立市区联动、各部门分工协作、保护专家提供决策咨询意见的工作机制。
（一）市规划资源部门职责。市规划资源部门应当根据《意见》和本细则的规定负责全市历史风貌保护相关规划和土地管理工作，会同相关部门对各区申报的风貌评估和实施方案进行项目认定，并对项目实施情况进行监管。
（二）区人民政府职责。区人民政府是推进本行政区内历史风貌保护工作的责任主体，负责编制历史风貌保护年度工作计划，提出并落实历史风貌保护范围内居民生活条件的改善措施，并定期评估保护项目的实施情况，督促保护项目按计划落实。
（三）区规划资源部门职责。区规划资源部门应当根据区政府要求，会同区相关部门对本年度各区拟实施的历史风貌保护项目开展风貌评估并共同推进实施方案的制定。
三、历史风貌保护年度工作计划内容
本区历史风貌保护年度工作计划应对历史风貌保护规划编制、调整，历史风貌保护项目推进实施中房屋征收、成套改造、土地出让，历史风貌地区的基础设施改造，环境整治，资金安排等情况进行总体安排。
四、风貌评估和实施方案
区规划资源部门应当会同区相关部门对本年度拟实施的风貌保护项目进行梳理，根据项目成熟条件，开展规划评估，确定保护与更新方式，共同推进项目实施方案的制定，并开展专家论证和公众参与相关工作。
（一）风貌评估。主要包括规划实施评估和确定保护与更新方式等工作。
1.开展相关地块规划实施评估。按照保护规划、控制性详细规划等地区规划要求，评估历史风貌保护实施项目所在地区历史风貌特色和空间景观特征，按照应保尽保的原则，对建成50年以上的建筑进行价值甄别，明确保护保留对象、建筑容量和使用功能。从地区保护更新和统筹发展的角度提出历史风貌保护、功能优化、空间环境改善、基础设施完善等目标和策略。
2.确定保护与更新方式。根据规划实施评估的要求，结合保护保留对象的实际使用状态、权利人意愿，合理确定保护与更新方式。
（二）实施方案。在落实风貌保护、地区功能、环境可支撑的前提下，区政府（拟定向挂牌、协议等方式出让的项目可会同经遴选产生的实施主体）应统筹规土、旧改、财税等政策，结合功能研究、城市设计、资金测算，经方案比选明确实施主体的权利和义务，形成可操作的实施方案，并明确后续各项工作的时间安排，包括规划调整、土地征收预案、居民安置预案、土地出让条件和出让方式设定、建设项目审批、后续监管等内容。对于存在多地块平衡、组合出让等情况的项目，还应明确开发建设时序等相关内容。
（三）实施主体的确定。采取定向挂牌、协议等方式出让的，出让人应当以公开遴选方式明确实施主体，实施主体应当是参与竞标单位中风貌保护规划、建设和保护经验、项目运营管理能力、资金实力等综合最佳的开发主体。各区应另行制定公开遴选实施主体和方案比选的工作办法。
（四）风貌评估和实施方案的公众参与。编制风貌评估和实施方案过程中，应当征求市区相关部门、利益相关人和社会公众的意见，组织上海市历史风貌保护专家进行项目论证，并鼓励当地居民和社会各界专业人士参与风貌评估和实施方案的编制工作。
五、项目认定
各区规划资源部门应当将各区本年度拟实施的风貌保护项目相关风貌评估和实施方案报区人民政府审核同意后，由各区政府将风貌保护年度工作计划及项目相关的风貌评估、实施方案等报送至市规划资源部门。市规划资源部门应当组织市相关部门对各区政府申报的项目进行认定，经全市综合平衡，形成本市历史风貌保护项目年度实施计划。
市规划资源部门在认定过程中，可根据需要组织召开上海市历史风貌保护专家咨询会。
经认定的历史风貌保护实施项目，涉及调整已批准规划内容的，由市规划资源部门与区政府共同明确规划调整要求，按程序进行审批。
六、保护更新方式
经认定的历史风貌保护实施项目，可采取旧区改造、原权利人或多方共同参与、成套改造、历史遗留“毛地”开发调整的风貌保护更新等多种方式实施。
（一）旧区改造风貌保护更新方式。主要针对纳入旧区改造范围，规划确定需成片或局部保护保留和功能更新的区域，可通过“征而不拆”实施土地储备或引入多元化主体自筹资金组织实施风貌保护更新。
（二）原权利人或多方共同参与风貌保护更新方式。主要针对规划确定的风貌保护保留地块，原权利人单独或引入有能力实施保护更新的合作单位，实施风貌保护更新。
（三）成套改造风貌保护更新方式。主要针对规划确定的以保护保留为主的公有房屋，由政府投资增加配套和基础设施，保留原使用功能，并通过解除部分租赁关系等方式进行成套改造，改善居民的生活环境。
（四）历史遗留“毛地”开发调整的风貌保护更新方式。历史遗留“毛地”出让项目，经甄别认定确需实施风貌保护保留的，重新确定规划和土地使用条件并实施风貌保护更新。
七、规划政策
经认定的历史风貌保护实施项目的规划调整应结合实施方案，充分体现实施方案明确的相关工作要求。规划支持政策包括以下内容：
（一）开发权转移。因历史风貌保护需要难以按照已批规划容量实施的允许进行开发权转移，并优先在临近区块和本行政区内平衡。容量的转出和转入在总体规模上应基本保持不变，如转移过程中功能发生变化，应当重新评估核定建筑规模。
历史风貌保护项目所在区应结合历史风貌评估工作，提出转出地块的历史风貌保护范围、保护保留规模、规划用途、实施方案及拟转出地块的建筑规模和性质，同时结合拟转入地块的周边公共配套、交通环境等承载能力，研究提出转入地块的建筑规模、性质以及项目在转入、转出地块之间联动实施的可行性。
探索开发权跨区转移相关政策由市规划资源部门会同发改、财政等部门视需要另行制定。
（二）规划用地性质调整。在确保城市历史风貌及公共利益的前提下，允许适当调整因历史风貌保护要求所涉及的经营性建设用地的规划用地性质。
（三）建筑使用功能调整。历史文化风貌区、风貌保护街坊内鼓励符合历史风貌保护要求的用地性质兼容。根据保护规划确定的保护保留历史建筑，因功能优化再次利用的，可按程序调整建筑使用功能。
（四）建筑面积奖励。为鼓励更多的保护保留历史建筑，除风貌保护规划确定的法定保护保留对象外，区政府、原权利人及建设主体主动原址保护且经认定确有保护保留价值的新增历史建筑，用于经营性功能的，原则上可按新增历史建筑容量的30%的不计入容积率，具体比例结合审定的方案确定；用于公益性功能的，原则上可全部不计容积率。
（五）历史风貌保护相关建筑技术管理规定。因历史风貌保护、延续城市历史空间肌理需要，在满足消防、安全等要求的前提下，经风貌区规划管理特别论证，有关保护保留历史建筑的更新改造和新建
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