上海市住房保障和房屋管理局关于印发《上海市物业服务企业资质管理规定》的通知

  各区县住房保障房屋管理局，各物业服务企业：

  为规范本市物业服务市场秩序，加强物业服务企业资质动态监管，完善物业服务市场准入和退出机制，提升物业服务水平，促进物业服务行业的健康发展，根据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《物业服务企业资质管理办法》，结合本市实际，制定了《上海市物业服务企业资质管理规定》。现印发给你们，请认真按照执行。

  上海市住房保障和房屋管理局

  2015年8月31日


  第一条 （目的和依据）

  为规范本市物业服务市场秩序，加强物业服务企业资质动态监管，完善物业服务市场准入和退出机制，提升物业行业服务水平，促进物业管理行业的健康发展，根据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《物业服务企业资质管理办法》，结合本市实际情况，制定本规定。

  第二条 （适用范围）

  本市行政区域内物业服务企业（含外省市物业服务企业在本市的分支机构）资质及相关活动的监督管理，适用本规定。

  第三条 （资质许可制度）

  具备独立法人资格的企业应当申请物业服务企业资质，取得物业服务企业资质证书后，应当在资质许可的等级范围内从事物业经营管理活动。

  第四条 （管理部门）

  上海市住房保障和房屋管理局（以下简称市房屋管理部门）是本市物业服务企业资质管理的行政主管部门，负责本市物业服务企业资质的监督管理。

  区县房屋行政管理部门（以下简称区县房屋管理部门）接受市房屋管理部门的指导和监督，负责本区县行政区域内物业服务企业资质的日常监督管理，并配合市房屋管理部门做好物业服务企业资质核定、变更、注销及相关资料的归档保管、政府信息公开等工作。

  第五条 （申请核定资质等级）

  物业服务企业应当按照其拥有的主要从业人员、物业管理规模、经营管理业绩和企业经营诚信情况等条件申请核定资质等级。

  第六条 （企业主要从业人员）

  物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员应当与所在物业服务企业签订劳动合同，且由该企业依法为其缴纳社会保险费。

  物业服务企业申请核定资质等级的，应当提供为上述人员连续缴纳最近三个月以上社会保险费的证明材料，但新设立的物业服务企业除外。

  第七条 （物业管理专业人员职业资格）

  物业管理专业人员应当取得人力资源社会保障部和住房城乡建设部联合核发的《中华人民共和国物业管理师资格证书》或上海市人力资源和社会保障局核发的《中华人民共和国职业资格证书（助理物业管理师）》。

  第八条 （物业管理专业人员的数量条件）

  一级、二级和三级资质物业服务企业中物业管理专业人员数量不得少于该企业承接的物业项目数量，但符合国家和本市规定的项目经理兼任情况除外。

  新设立物业服务企业和各资质等级物业服务企业中具有物业管理师资格的从业人员不得少于一名。

  第九条（物业管理规模）

  物业服务企业与物业项目的建设单位或者业主签订物业服务合同，并已实际提供合同约定服务的项目方可计入管理规模，且该物业服务合同应当约定提供综合管理、公共区域清洁卫生、公共区域秩序维护、公共区域绿化养护及共用部位、共用设施设备的日常运行保养维修服务等各项服务内容。

  认定计入管理规模的物业类型、面积应当以区县房屋管理部门出具的《物业管理项目情况表》为依据。

  第十条（不得计入物业管理规模的情形）

  有下列情形之一的物业管理项目，不得计入管理规模：

  （一）物业服务企业仅提供顾问服务的；

  （二）物业服务企业未全部提供第九条第一款所列五项服务的；

  （三）新建物业未实际交付使用的；

  （四）其他不得计入管理规模的情形。

  第十一条（企业内部管理制度和标准）

  物业服务企业应当建立并严格执行下列各项企业管理制度和标准：

  （一）各物业专项服务的管理制度和标准；

  （二）物业服务收费管理制度和操作流程；

  （三）专项维修资金使用管理制度和操作流程；

  （四）按实结算项目和公共收益账目公开制度及操作流程；

  （五）应急预案和重大事项报告制度及操作流程；

  （六）业主或者使用人投诉处理制度及操作流程；

  （七）其他应当建立的企业管理制度和标准。

  第十二条（企业信用档案系统）

  市房屋管理部门应当建立本市物业管理信息系统。市、区县房屋管理部门应当采集、更新在本市行政区域内从事物业服务经营活动的物业服务企业（含外省市物业服务企业分支机构）的相关信息，建立企业信用档案。

  第十三条（优良经营管理业绩）

  物业服务企业具有优良的经营管理业绩，应当满足下列各项条件：

  （一）连续三年保持盈利；

  （二）自申请核定资质等级之日起前24个月内962121物业服务呼叫平台受理的投诉处置率为100%、满意率为90%以上；

  （三）在上海市公共信用信息平台上无不良诚信经营信息的记录；

  （四）其他具有优良经营管理业绩所应满足的条件。

  第十四条（良好经营管理业绩）

  物业服务企业具有良好的经营管理业绩，应当满足下列各项条件：

  （一）连续两年保持盈利；

  （二）自申请核定资质等级之日起前12个月内962121物业服务呼叫平台受理的投诉处置率为100%、满意率为85%以上；

  （三）上海市公共信用信息平台上无不良诚信经营信息的记录；

  （四）其他具有良好经营管理业绩所应满足的条件。

  第十五条（资质证书核定、变更、注销的申请）

  物业服务企业应当在《物业服务企业资质管理办法》规定的时限内，登录上海市物业管理信息系统登记相关信息，进行网上预约，取得预约号后到企业注册地区县房屋管理部门办理资质证书核定、变更、注销的申请手续。

  第十六条（新设立企业资质证书暂定期满资质等级核定）

  新设立的物业服务企业应当在资质证书暂定期届满20个工作日前，申请重新核定资质等级；逾期不申请的，不再受理其重新核定资质等级的申请，资质证书自暂定期届满之日起失效。

  第十七条（企业资质证书的依职权注销）

  物业服务企业未按规定办理注销手续的，由原资质审批部门在确认其已注销工商登记后，注销其资质证书。

  第十八条（企业资质专项检查）

  市或者区县房屋管理部门应当加强对物业服务企业资质的专项检查，可以采用书面检查、实地检查等多种方式进行，被检查企业应当积极配合并按要求如实提供有关情况和材料。

  发现物业服务企业有降低企业的资质条件等违法违规行为的，应当按照有关规定予以处理。

  第十九条（信用信息抽查）

  在本市从事物业服务活动的企业和分支机构应当对上海市物业管理信息系统中填报的企业信用信息进行自查，并及时对相关信息予以更正。

  市或者区县房屋管理部门每年对上海市物业管理信息系统中的企业信息进行抽查，被检查的企业和分支机构应当向注册所在地区县房屋管理部门提交相关书面证明材料，并积极配合检查工作。

  第二十条（责令限期改正）

  市或者区县房屋管理部门在检查中发现不符合资质等级条件的，应当及时通知企业注册地所在区县房屋管理部门；企业注册所在地区县房屋管理部门应当约谈企业法定代表人，告知其不符合资质条件的相关事由，责令其3个月内改正，并制作书面谈话记录。

  在企业信用基础信息抽查中，发现外省市物业服务企业分支机构存在信用档案信息虚假、漏报、多报等情况的，分支机构注册所在地区县房屋管理部门应当约谈其负责人，告知其信用档案信息虚假、漏报、多报的相关情况，责令其1个月内改正，并制作书面谈话记录。

  第二十一条（企业未改正的处理）

  企业改正期满后，经检查仍不符合一级资质条件的，市房屋管理部门可以报国务院建设主管部门处理。

  企业改正期满后，经检查仍不符合二、三级资质条件的，市房屋管理部门应当重新核定其资质等级，并书面通知该企业；在上海市物业管理信息系统中予以注记，同时抄送企业承接项目所在地的区县房屋管理部门。对不符合三级资质条件的企业，注销其资质证书并向社会公告。

  第二十二条（实施日期）

  本规定自2016年1月1日起施行，有效期至2020年12月31日止。《关于实施建设部<物业管理企业资质管理办法>的通知》（沪房地资物〔2004〕182号）、《关于新设立物业管理企业资质审批有关事项的通知》（沪房地资物〔2007〕69号）同时废止。

  附件：物业管理项目情况表

 附件

  物业管理项目情况表

一、基本情况

物业项目名称

物业服务企业名称

项目详细地址

省（直辖市） 市（区县）街道（镇）

物业项目类型

住宅

多层：万平方米 ；高层：万平方米 ；独立式住宅（别墅）：万平方米。

非住宅

办公楼：万平方米 ；工业厂房：万平方米 ；其他：万平方米。

项目经理姓名

职业资格证书号

项目管理处地址

联系电话

新建物业实际   交付使用的日期

既有物业   承接项目的日期

有效物业服务合同的履行期限

自年月日起   至年月日止

二、物业服务企业在申请核定资质等级之日前一年内，有无以下违法违规行为

1、聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

有□无□

2、将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

有□无□

3、挪用专项维修资金的；

有□无□

4、擅自改变物业管理用房用途的；

有□无□

5、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

有□无□

6、擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

有□无□

7、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

有□无□

8、物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；

有□无□

9、与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；

有□无□

10、不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；

有□无□

11、超越资质等级承接物业管理业务的；

有□无□

12、出租、出借、转让资质证书的；

有□无□

13、发生重大责任事故的。

有□无□

发生以上违法违规行为的具体说明

房管办事处   （盖章）

经办人：电话：   年月日

区县房管局   物业科   （盖章）

经办人：电话：   年月日

备注:   1、物业管理项目的基本情况由物业服务企业自行填写后，交项目所在地的房屋行政管理部门分别审核确认；项目所在地的房屋行政管理部门收到此表后，应当在2个工作日内对该企业自行填写的内容审核确认，且如实填写该企业是否存在13项违法违规行为并加盖公章后，将表格交还该企业。   2、物业项目的建筑面积应当以房地产权证书和房屋登记簿的记载为准；未经房地产登记的，以规划土地批准文件的记载为准；实际建筑面积小于规划土地批准文件记载的，以实际建筑面积为准。   3、新建物业实际交付使用的日期，住宅物业应当以新建住宅交付使用许可证书或建设单位与业主共同签章确认的书面房屋交接记录记载的交接日期为准；非住宅物业应当以经物业承接查验后，建设单位与物业服务企业共同签章确认的书面交接记录记载的交接日期为准。   4、既有物业承接项目的日期应当以业主、业主委员会或原物业管理机构与新接管物业服务企业共同签章确认的书面交接记录记载的交接日期为准。   5、位于外省市的物业管理项目，须由项目所在地的县级以上房屋行政管理部门盖章确认。

( 2017-02-06 )

  一、制定的必要性

  2004年5月1日，建设部《物业管理企业资质管理办法》正式实施。《关于实施建设部〈物业管理企业资质管理办法〉的通知》（沪房地资物[2004]182号）印发，明确了本市物业管理企业资质申报、受理、审核、发证和年检等管理工作。为了进一步加强物业管理企业资质管理，于2007年2月5日印发了《关于新设立物业管理企业资质审批有关事项的通知》（沪房地资物[2007]69号），对新设立物业管理企业中物业管理师等物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类专职管理人员和技术人员的数量和劳动关系等问题提出了明确要求。2007年11月26日，建设部颁布了修订后的《物业服务企业资质管理办法》，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，并删除了资质年检制度的相关内容。2015年5月4日，住建部《关于修改〈房地产开发企业资质管理规定〉等部门规章的决定》（住建部令第24号）删除了“物业服务企业注册资本的资质等级条件”。近年来，本市建立了上海市物业管理信息系统，开通了962121物业服务呼叫平台，开展了物业服务社会公众满意度测评，通过不断完善行业管理手段，逐步加大行政监管力度。

  鉴于上述情况，2004年印发的《关于实施建设部〈物业管理企业资质管理办法〉的通知》中主要内容已经与建设部相关规定和本市物业服务企业资质管理现状不符合，应当予以废止，并重新制定《上海市物业服务企业资质管理规定》。

  二、所要解决的问题

  （一）根据上位法规的规定，调整、补充相关内容。

  根据建设部《物业服务企业资质管理办法》对企业资质等级条件的规定，细化部分条件的具体内容，统一审批标准。依托上海市物业管理信息系统，统一企业办理资质申请、变更、注销等相关手续的程序，以及市、区县房管局受理、审批流程。

  （二）根据上位法规的规定，建立动态监管制度。

  建设部《物业服务企业资质管理办法》取消了资质年检制度，但是明确资质审批部门应当加强对物业服务企业的监督检查。监督检查是实施行政监管的重要手段，在资质管理中需要建立不同层面、不同形式的动态检查制度，加强日常监管力度。

  三、拟采取的措施

  （一）细化资质等级条件。细化的内容包括：物业服务企业应与专职管理和技术人员签订劳动合同并缴纳社会保险费或者综合保险费；一级、二级、三级和新设立的物业服务企业中取得物业管理师资格的专职人员人数；物业服务企业必须建立各项物业专业服务的标准和管理制度、应急预案和重大事项报告制度、维修资金使用管理制度；经营管理业绩与诚信系统记录挂钩等。

  （二）统一完善办理流程。申请办理资质核定等相关手续的物业服务企业，需先网上申报预约，即登陆上海市物业管理信息系统，登记相关信息，取得预约号后，到企业注册地的区县房管局办理资质核定、变更、注销的申请手续。

  （三）建立市场退出机制。市、区县房管局建立企业资质专项检查和信用信息抽查等日常监督检查制度，对检查中不符合原资质等级条件的企业责令限期改正。在改正期满后，经检查仍不符合二级资质条件的，原资质审批部门将注销其资质证书，重新核定资质等级并向社会公告；对不符合三级资质条件的，注销其资质证书并向社会公告。
https://zjw.sh.gov.cn/zcjd/20180912/0011-30802.html

https://zjw.sh.gov.cn/fwgl/20180912/0011-26368.html