房地产企业所得税政策业务问题解答
问:根据《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函〔2010〕201号)的规定,房地产开发产品交付使用即认定为完工产品,就要确认收入,结转成本,进行所得税的清缴。有的企业只有部分开发产品交付使用,并且小区配套工程、绿化工程等还没有开工建设,这种状况是否可以暂缓结算?
该规定与《
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
》(国税发〔2009〕31号
)规定的关于完工产品确认的三个条件:“(一)开发产品竣工证明材料已报
房地产管理部门备案(二)开发产品已开始投入使用(三)开发产品已取得了初始产权证明”并不矛盾。开发产品只要办理入住手续,不管是否实际竣工备案,即只要符合上述条件之一的,
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本,并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额,同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年(完工年度)应纳税所得额。
问:房地产企业销售未完工开发产品取得的收入,如何预缴季度企业所得税?
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%。
2、开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%。
3、开发项目位于其他地区的,不得低于5%。
4、属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%。
问:在实务操作中,经常有房地产开发企业利用地下基础设施形成的地下车库,销售许可证上为不可售面积,无产权成本,是否可以分摊到可售面积中?在企业所得税方面是如何处理的?
问:房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入,在计算出预计毛利额、计入当期应纳税所得额时,能否扣除企业发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税?若能扣除,在哪个环节扣除?是在计算毛利额前,还是直接扣减当期应纳税所得额?
问:房地产开发企业将所开发产品用做抵偿债务,企业所得税应如何处理?
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;
(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
问:有些开发产品未出售而是由房地产企业直接出租,是否要作视同销售?
答:房地产企业的开发产品尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前直接出租的,其租赁期间取得的价款应按租金确认收入实现,出售时再按销售开发产品确认销售收入实现。
问:在房地产产品未售罄的情况下,怎样分摊计税成本?
已销开发产品的计税成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定:
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本