营改增后个人二手房交易政策解答

1、营业税改征增值税后税负有无变化？

答：根据《财政部 国家税务总局关于做好全面推开营改增试点准备工作的通知》（财税[2016]36号），从5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全面施行营业税改征增值税政策（以下简称营改增）。营改增后，个人转让二手房原征收的营业税将改征增值税，相关税收优惠没有变化，但由于营业税和增值税分别为价内税和价外税，受此因素影响，营改增后，二手房交易总体税负略有下降。

2、卖方交哪些税？

答：（1）增值税：转让购买不足2年的住房及非住房，全额征收增值税；转让购买2年以上的住房、将房产赠与直系亲属，免征增值税。

（2）城建税：按增值税额7%（市区）或5%（县区）计算缴纳。

（3）教育费附加：按增值税额3%计算缴纳。

（4）地方教育附加费：按增值税额的2%计算缴纳。

（5）土地增值税：个人转让住房暂免征收土地增值税；个人销售非住宅房实行核定征收，核定征收率5%。

（6）个人所得税：个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，免个人所得税；转让自用不满5年或非家庭唯一住房，能提供原始发票的，按20%差额征收，不能提供原始发票的，按照计税价格1%核定征收；非住宅房，能提供原始发票的，按20%差额征收，不能提供原始发票的，按计税价格2%核定征收；非直系亲属赠与，按20%税率据实征收；转让取得方式为分割、赠与、继承的房产，按20%差额征收。

（7）印花税：对个人销售或购买住房暂免征收印花税；分割、赠与和继承房产，按计税价格的0.5‰计算缴纳。

3、转让二手房增值税有哪些规定？

个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照不含增值税价格5%的征收率全额缴纳增值税；

现行住房营业税与以后增值税征收变化对比

城市	类型	营业税		增值税
		2年以上（含2年）	不足2年	2年以上（含2年）	不足2年
北上广深以外的城市（包括蚌埠）	住宅	免征	卖出价×5%	免征	全部价款和价外费用/(1+5%)×5%

 

4、买方需交哪些税？

答：（1）契税：个人购买家庭唯一住房，面积为90平米及以下的，按计税价格的1%计算缴纳，面积为90平米以上的，按计税价格的1.5%计算缴纳；个人购买家庭第二套住房，面积为90平米及以下的按计税价格的1%计算缴纳，面积为90平米以上的，按计税价格的2%计算缴纳；个人购买第三套及第三套以上住房，无优惠政策，按计税价格的4%计算缴纳。 

（2）印花税：非住宅，分割、赠与和继承房产，按计税价格的0.5‰计算缴纳；购买住房暂免征收印花税。

5、个人购房时间如何确定？

（1）个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先的原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先的原则确定；个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的日期为准。

（2）个人受赠住房对外销售时购房时间的确定。对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定;对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

6、二手房交易还需要评估吗？

答：营改增后，个人转让住房的，仍需通过“蚌埠市住宅类存量房交易价格申报评估系统”评估交易价格，计税价格的确定以交易双方真实成交价格为依据，如交易价格低于评估系统的评估价格，将以评估价格作为计税价格，依法计算应纳税款；个人转让非住房的，地税部门将委托市物价局价格认证中心免费进行价格认定，转让人需提供房产权证(含分户平面图)、土地使用权证、交易合同等资料复印件。地税部门根据价格认证中心出具的《蚌埠市地方税务局涉税财物价格认定协助书》认定的交易价格，确定计税价格。

7、二手房交易到哪申报缴税？

答：营改增后，我市二手房交易增值税暂由地税部门代征，申报缴税地点在房交所大厅地税窗口，维持不变；城建税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等一并在地税窗口受理。

8、二手房办证需要携带哪些资料? 

答：1、买方家庭住房情况证明；2、拆迁补偿协议书、结算单等（适用拆迁安置）；3、公证资料；4、非住房上次交易申请表和房契等复印件；5、契税完税证原件与复印件；6、双方身份证、结婚证（适用已婚）和户口本原件与复印件；7、房地产权证、土地使用权证原件与复印件；8、离婚证、离婚协议书（适用离婚）等其他资料。