中评协关于印发《投资性房地产评估指导意见》的通知

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投资性房地产评估指导意见

第一章  总则

第一条 为规范投资性房地产评估行为，保护资产评估 当事人合法权益和公共利益，根据《以财务报告为目的的评估指南》制定本指导意见。

第二条 本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会 计准则第 3 号——投资性房地产》及其应用指南所称的投资 性房地产，即企业为赚取租金或者资本增值，或者两者兼有 而持有的房地产。

第三条    本指导意见所称投资性房地产评估，是指资产 评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产 评估准则，根据委托对以财务报告为目的所涉及的符合会计 准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进 行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。

第四条 执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导 意见。

第二章  基本遵循

第五条 执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性 房地产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的投资 性房地产评估业务。

执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。

第六条 执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相 关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披 露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规 定对投资性房地产进行恰当分类。

第七条 执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执 行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相 关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这 些意见和建议对评估业务的影响。

第八条    资产评估专业人员应当提醒委托人根据会计 准则的相关要求确定评估基准日。评估基准日可以是资产负 债表日、投资性房地产转换日等。

第九条 执行投资性房地产评估业务，应当对投资性房 地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状 况和区位状况，收集相关权属证明、租赁合同等文件；没有 权属证明文件的，应当要求委托人或者其他相关当事人对投 资性房地产的权属做出承诺或者说明。

第三章  评估对象

第十条    资产评估专业人员应当知晓会计准则中投资 性房地产的分类，并提请委托人参照以下会计准则的要求， 明确评估对象：

（一）已出租的土地使用权，是指企业通过出让或者转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权。

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业 取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定 认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用 权。

（三）已出租的建筑物，是指企业拥有产权、以经营租 赁方式租出的建筑物，包括自行建造或者开发活动完成后用 于出租的建筑物。

第十一条 执行投资性房地产评估业务，应当明确评估 对象对应的是个别建筑物单元，还是多个建筑物单元及其附 属设施共同构成的整体。

当出租建筑物的附属设备和设施是租金收入所对应出 租资产的组成部分时，应当考虑该设备和设施对投资性房地 产价值的影响。

第四章  评估方法

第十二条 执行投资性房地产评估业务，应当根据评估 对象、价值类型、资料收集情况和数据来源等相关条件，参 照会计准则关于评估对象和计量方法的有关规定，选择评估 方法。

第十三条 采用市场法评估投资性房地产时，应当收集 足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行分析。在选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状 况、交易情况及租约条件。

第十四条 采用市场法评估投资性房地产时，应当建立 价值可比基础，细化相关比较因素，包括交易情况、交易日 期、容积率、使用年期、面积、具体位置、经营业态和所带 租约等，明确相关指标参数内涵。

第十五条 采用收益法评估投资性房地产时，应当对企 业来自于投资性房地产的租金收益，以及当期产生的相应费 用进行分析，判断租金收益与相应费用的匹配性，确定净收 益。

投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对 象所对应的房地产权益部分，不包括物业管理费、代垫水电 费等其他项目，并应当考虑免租期和租金收取方式的影响。

第十六条 采用收益法评估投资性房地产时，应当关注 投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响，包括租金及 其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件。

评估中应当关注租约的合法、有效性，了解实际履行状 况。对合法、有效并实际履行的租约，预测未来净收益所使 用的租约期内的租金应当采用租约所确定的租金，租约期外 的租金应当采用正常客观的租金。当约定租金与市场租金水 平存在较大差异时，应当分析其原因，并进行披露。

第十七条    采用收益法评估投资性房地产时，应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等 参数，以及法律、行政法规的规定确定收益期限。

第十八条 采用收益法评估投资性房地产时，应当合理 确定折现率。折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资 性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。折现率的口 径应当与收益口径保持一致，并考虑租约、租期、租金等因 素对折现率选取的影响。

第十九条     采用市场法和收益法评估投资性房地产时， 评估结论通常包括土地使用权价值。

执行投资性房地产评估业务应当关注已出租的建筑物 的会计核算中是否包含建筑物所对应的土地使用权。如果会 计核算不包含土地使用权，应当提请企业管理层重新分类， 或者在评估结论中扣除土地使用权的价值，并在