宣城市地方税务局关于宣城市2013－2014年度房地产开发项目土地增值税清算四项成本扣除标准的公告

宣城市地方税务局公告2015年第2号

USHUI.NET^®提示：根据《 国家税务总局宣城市税务局关于发布继续执行的税收规范性文件目录的公告》 （ 国家税务总局宣城市税务局公告2018年第2号）规定，继续执行

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根据安徽省地方税务局《转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （ 皖地税[2007]39号）及《宣城市人民政府关于宣城市2005-2010年度房地产开发项目土地增值税四项成本扣除标准的批复》（宣政秘〔2011〕300号）的有关规定，现将宣城市2013-2014年度房地产开发项目土地增值税清算四项成本扣除标准予以公告，详见附件，自公告之日起施行。

特此公告。

附件：宣城市2013-2014年度房地产开发项目土地增值税清算四项成本扣除标准额度表

宣城市地方税务局
2015年9月14日

附件： 宣城市2013-2014年度房地产开发项目土地增值税清算四项成本扣除标准额度表

单位：元/平方米

竣工年度 项目类型		2013年	2014年
住 宅 类	1、多层住宅及底商（7层及以下）	1551	1611
	2、小高层住宅及底商（8层以上11层以下）	1938	1998
	3、高层住宅及底商（12层及16层以下）	2025	2105
	4、高层住宅及底商（17层及21层以下）	2099	2183
	5、高层住宅及底商（22层及26层以下）	2173	2261
	6、高层住宅及底商（27层及31层以下）	2247	2339
	7、高层住宅及底商（32层以上）	2321	2417
	4、联排别墅	1701	1761
	5、独立别墅	1851	1911
办 公 商 用 类	1、多层（7层及以下）	1651	1711
	2、小高层（8层以上11层以下）	2038	2098
	3、高层（12层及16层以下）	2125	2205
	4、高层（17层及21层以下）	2199	2283
	5、高层（22层及26层以下）	2273	2361
	6、高层（27层及31层以下）	2347	2439
	7、高层（32层以上）	2421	2517
地下车库（位）		2343	2383
地下人防工程		2703	2753

注：

1、本表中“竣工年度”是指：工程质量检验部门出具的工程竣工验收报告中注明的竣工日期。
2、本表所列四项成本中含墙改基金；不含：人防异地建设费、配套中小学校委托代建费及二次供水维运费。
3、本表所列四项成本中含供配电设施建设费，在下列标准内据实扣除：多层住宅120元/平方米；带电梯住宅或高层住宅135元/平方米。


现将《宣城市地方税务局关于宣城市2013－2014年度房地产开发项目土地增值税清算四项成本扣除标准的公告》（宣城市地方税务局公告2015第2号）的内容解读如下：
一、四项成本扣除标准出台背景是什么？
近年来，我市房地产业发展较快，对于促进经济发展、带动社会就业、改善人民生活居住条件起到了重要作用。而另一方面，由于房地产开发企业会计核算水平参差不齐，房地产开发项目成本核算不规范。在此背景下，为公平企业税负，规范房地产开发企业的纳税行为，出台了房地产开发项目土地增值税清算四项成本扣除标准。
二、四项成本扣除标准出台的主要依据是什么？
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）明确规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定”。
安徽省地税局《 转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （ 皖地税[2007]39号）进一步明确：“纳税人办理土地增值税的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，各市、县地税局可参照当地建设工程造价管理部门公布的单位面积金额标准，并据以计算扣除”。
三、四项成本的具体含义是什么？
“四项成本”是指房地产开发项目开发成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用。
其中前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
四、四项成本扣除标准采用何种方式制定？
我局结合市场实际调查情况，征求相关专家学者、房地产开发企业和建筑企业的意见，会同市物价局、市财政局、市住建委并报经市政府批准，于2011年9月出台了《宣城市2005－2010年度房地产开发项目土地增值税清算四项成本扣除标准》，并根据市政府批准文件要求，由我局按程序定期发布2011年以后年度房地产开发项目土地增值税清算四项成本扣除标准。
五、本次出台的四项成本扣除标准经过哪些程序？
自2014年9月份起，我局正式启动此项工作。通过确定测算工作方法，开展调研测算，科学选定样本，以造价站公布的建筑安装工程费人工及主要用料单位消耗指标与价格，测算出四项成本扣除标准，并组织召开专家论证会，会同市物价局、市财政局、市住建委研究审定等程序，确定四项成本扣除标准。
六、《宣城市地方税务局关于土地增值税清算四项成本扣除有关问题的公告》（宣城市地方税务局公告2011年第2号）第六条“市或县（市、区）地税局、建设主管部门认可的工程造价咨询机构”如何认定？
市或县（市、区）地税局、建设主管部门认可的工程造价咨询机构是指依法在我市行政区域内成立，取得工程造价咨询单位资质，具有独立法人资格的企事业单位。
七、《宣城市地方税务局关于土地增值税清算四项成本扣除有关问题的公告》（宣城市地方税务局公告2011年第2号）第八条清算房地产建筑面积是指经规划部门批准的建筑面积，具体如何确定？
房地产开发企业土地增值税清算项目建筑面积是指经规划部门批准的建筑面积，即规划部门核发的《建设工程规划核实合格证》所附房产测绘报告注明的建筑面积（不含低于2.2米以下的储藏室、阁楼等）。
八、四项成本扣除标准的实施范围具体包含哪些区域？
四项成本扣除标准在本市行政区域内实施。